Ienesīga profesija, kurā var strādāt arī sētnieki, taksometru šoferi un blēži (7)

54 gadus vecā skolotāja Ieva (vārds mainīts) pēc ilgām un mokošām šaubām pieņēmusi lēmumu pārdot četristabu dzīvokli vienā no Rīgas piepilsētām un pārcelties uz divistabu dzīvokli centrā, par pirkumu noformējot bankā arī aizdevumu. Ievas mājokļa meklējumi līdzinās daudziem – sludinājumu portālā atradusi it kā piemērotāko, zvanījusi, norunājusi tikšanos ar mākleri – enerģisku, šķietami apsviedīgu un tirgu «labi pārzinošu» sievieti. Viss ritējis gludi, nekādas aizķeršanās iegādes procesa laikā neesot bijis, dzīvoklis slavēts un lielīts kā «izdevīgs darījums» par «pieņemamu cenu».

«Jau pārcelšanās laikā sapratām, ka kaut kas nav tā, kā vajag, – daļā dzīvokļa raustījās un švirkstēja elektrība, vēlāk, darbinot sadzīves tehniku, nemitīgi sprāga korķi. Iemesls – nepareizi un nekvalitatīvi ievilktas elektroinstalācijas,» stāsta Ieva.

Vēlāk dzīvoklī parādījusies arī nepatīkama kanalizācijas smaka, izrādījies, ka nemākulīgi pārprojektētas telpas un ievilkta kanalizācija. Stūros virtuvē sācis lobīties «svaigā remonta» griestu apmetums, bet jaunās iebūvētās virtuves plauktu durvis jau pirmajā pusgadā «izkāpušas» no eņģēm. Pavisam neilgā laikā Ievas «sapņu pils» pārvērtusies par žēlīgu būdiņu, par kuru vēl ilgus gadus katru mēnesi jāmaksā prāva nauda, bet iespēju jaunam kredītam par kvalitatīvu, pašu veiktu remontu nav.

«Ka īpašnieks grib pārdot par katru cenu, ir skaidrs. Bet vai tad starpnieka – māklera - uzdevums nav informēt pircēju par pirkuma nepilnībām, kas pirmajā brīdī nav pamanāmas?» jautā Ieva.

Atbildīgo nav?

Patērētāju tiesību aizsardzības centra (PTAC) pārstāve Dace Dreijere skaidro, ka šajā gadījumā nekustamais īpašums ir nopirkts no privātpersonas, kura ir noslēgusi līgumu ar nekustamā īpašuma mākleri starpnieka pakalpojuma veikšanai, līdz ar to atbildīgs par nekustamo īpašumu ir tā pārdevējs. Tās ir privāttiesiskas attiecības, kuras regulē Civillikuma normas, tāpēc cietušajai sievietei civilprocesuālā kārtībā ir tiesības vērsties tiesā pret personu vai personām, kuru darbība vai bezdarbība ir radījusi tai zaudējumus.

«Ja atklājas, ka mākleris ir sniedzis maldinošu informāciju par preci, tas ir strīdīgs jautājums, jo mutvārdos sniegtā informācija ir grūti pierādāma, līdz ar to grūti spriest, vai mākleris to ir darījis apzināti vai varbūt pārdevējs ir noklusējis informāciju par nekustamā īpašuma trūkumiem,» saka Dreijere. Strīda risināšana un zaudējumu atlīdzības noteikšana paliek tiesas ziņā.

Vēl viena «pelēkā zona»

Valstij izkrāpti 50 miljoni – šādu summu Valsts ieņēmumu dienests (VID) minēja saistībā ar automašīnu tirdzniecībā sludinājumu portālā «ss.lv» nesamaksātajiem nodokļiem. VID un «ss.lv» strīds jau aprimis, taču

diemžēl ir vēl kāda sludinājumu portālos ļoti aktīva cilvēku grupa, caur kuru rokām plūst milzīgas naudas summas,

no kurām valstij netiek nekas vai arī tiek atmests pats mazumiņš, - nesertificētie nekustamā īpašuma aģenti jeb «pelēkie mākleri».

VID un «ss.lv» nesaskaņu laikā daudzus izbrīnīja fakts, ka VID aktīvi ķēries pie lietoto automašīnu tirgošanas shēmām, kaut nekustamo īpašumu shēmas, nereģistrēta starpnieku darbošanās un to rezultātā valstij nozagtās naudas summas pavisam droši ir ievērojami lielākas.

Taču šie darboņi nav tik viegli noķerami. VID portālam «TVNET» skaidro, ka esot «grūti noteikt, kad persona darbojas savu interešu vadīta, piedāvājot nekustamos īpašumus kā fiziska persona». Esot gadījumi, kad nekustamā īpašuma aģenti jau strādājot algotu darbu kādā no uzņēmumiem, kuru darbības veids saistīts ar nekustamajiem īpašumiem. Lai apkarotu «pelēko mākleru» zonu, VID vispirms veicot preventīvos pasākumus, aicinot personu izvērtēt savas darbības un, ja tās atbilst saimnieciskās darbības kritērijiem, tad reģistrēties kā saimnieciskās darbības veicējiem. Tomēr šādi gadījumi neesot bieži sastopami.

Tas ir visnotaļ saprotami, jo

Latvijas nekustamo īpašumu tirgū apgrozās milzīga nauda – aptuveni viens miljards eiro

un 50 000 nekustamo īpašumu darījumu gadā (salīdzinājumam - kopējais Latvijā radītais iekšzemes kopprodukts šobrīd veido 6,8 miljardus eiro.) «Pelēko mākleru» rosīšanās rada neskaitāmus riskus ne tikai valsts makam bet, kā Ievas gadījumā, - arī pircējam un mūsu drošībai kopumā.

Kā tiek mānīti klienti?

«Negribu teikt, ka visi nesertificētie nekustamo īpašumu aģenti ir nodokļu nemaksātāji, taču noteikti pastāv risks, ka viņi varētu optimizēt savus nodokļus, tādējādi nodarot lielus zaudējumus valstij,» uzsver Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) Sertifikācijas biroja vadītājs Andrejs Valters. Tāpat pastāv risks, ka šādu nekustamo īpašumu darījumos tiek atmazgāta «netīrā nauda», legalizēti noziedzīgi iegūti līdzekļi utt.

Aģents nosauc vienu cenu, par kādu tiks pārdots īpašums, bet reāli tas tiek pārdots par augstāku summu, starpību iebāž kabatā.

Dažkārt cilvēki uzskata, ka viņu īpašums ir zelta vērts. Neprofesionāls aģents, kurš nav informēts par jaunumiem tirgū, nav spējīgs paskaidrot klientam darījumu nianses. Klientam no šāda aģenta nav cerību saņemt profesionālu konsultāciju, kas saistīta ar viņa īpašuma reālo vērtību tirgū.

Nezinošs aģents objektu cenšas pārdot par nereālu cenu, objekts ilgstoši stāv dīkā un netiek pārdots, kamēr cilvēkiem šajā laikā jāpilda kredītsaistības, jāmaksā ekspluatācijas nodoklis utt., kas rada zaudējumus.

Līdzīgi kā autobiznesā, tiek kropļota konkurence. Tie ir tikai daži piemēri no «pelēkās zonas» biznesa.

Nekustamo īpašumu «speciālisti» – veterinārārsti un sētnieki

Nav normāli, ka tikai ap 20% no visiem tirgus dalībniekiem tiek kontrolēti atbilstoši Latvijā pieņemtajām starptautiskajām prasībām un viņu kvalifikācija apstiprināta ar sertifikātu, uzskata Valters, kurš nekustamo īpašumu tirgū strādā 25 gadus.

Rezultātā valsts kasei garām plūst skaista naudas straumīte. Par neveiksmīgiem darījumiem, kad pircējam «iesmērēts» nekvalitatīvs īpašums, neviens neatbild; un

īpašumu pircēji/pārdevēji var brīvi operēt arī ar noziedzīgos ceļos iegūtiem līdzekļiem,

jo «pelēko mākleru» interesēs nav par to ziņot attiecīgajām institūcijām.

Visiem zināms, ka deviņdesmitajos gados nekustamo īpašumu spekulantu rosīšanās daudziem sagādāja miljonāra statusu.

Daudzi no viņiem paspējuši bankrotēt, taču leģendas par «ienesīgo biznesu» joprojām nedod miera viena otra nabadzīga blēža prātam.

Toreiz visi gribēja nopelnīt uz visu - kāds tirgoja metālu, cits – naftu, cits – dzīvokļus. Zemesgrāmatas pirms 1993. gada nebija. Tipisks deviņdesmito bizness bija darījumi ar neprivatizētiem un dienesta dzīvokļiem maiņas ceļā, kā arī vairāki dzīvokļi Rīgas centrā, kuru īpašnieki pelnīja ar izīrēšanu, stāsta Valters. Ar nekustamajiem īpašumiem varēja nodarboties pat sētnieki, taksometru šoferi un rūpnīcu strādnieki.

«Diemžēl pēc vairāk nekā 20 gadiem nākas secināt, ka, kaut arī nenoliedzami NĪ tirgus kļuvis daudz sakārtotāks, par nekustamo īpašumu aģentu joprojām var kļūt jebkurš – bez atbilstošām zināšanām, pieredzes, profesionālās apdrošināšanas un kompetences sertifikāta un, galvenais, bez valstiskas uzraudzības sistēmas,» norāda Valters.

Šobrīd «pelēkajā zonā» strādā gandrīz 80% no visiem nekustamā īpašuma aģentiem

, lēš Valters, norādot, ka šī tirgus daļa darbojas nekontrolēti - tā, kā pati to vēlas.

«Šobrīd joprojām, tāpat kā deviņdesmitajos, jebkurš var izlemt, ka viņš ir «nekustamā īpašuma speciālists», izgatavot skaistu un respektu viesošu vizītkarti un piedāvāt savus pakalpojumus – neviens šos cilvēkus nekontrolē un neuzrauga.»

«Taču sabiedrībai būtu jāsaprot, ka par NĪ aģentu nevar strādāt ikviens, kurš grib ātri nopelnīt lielu naudu, deviņdesmito gadu tradīcijas ir pagājušas - nepieciešamas padziļinātas zināšanas par nodokļiem, nekustamo īpašumu tirgu, būvniecību, jurisprudenci.

Uzticot sava īpašuma pārdošanu vai pirkšanu nesertificētam aģentam, cilvēks riskē,

ka šis «speciālists» kādā no jomām vai pat visās būs nekompetents, kas ilgtermiņā atspēlēsies ar papildu izdevumiem vai pat lielākām nepatikšanām.»

Sertificēta nekustamā īpašuma aģenta pienākums ir nemitīgi izglītoties – gan par jaunumiem tirgū, gan likumdošanā un būvniecībā, tāpēc tiek rīkoti semināri, kursi. Ar aģentu, kas savā jomā nemitīgi aug, klientiem problēmas nedraud.

Nekustamo īpašumu tirgus noteikti ir lielāks par lietoto automašīnu tirgu, pastāv lielas pelēkās naudas risks – gan aģenti, gan darījumu dalībnieki. Uzrādīto darījumu summa ļoti bieži neatbilst patiesajai. Aplēst, cik lielas ir summas, kas plūst garām Valsts kasei, neņemas nedz LANĪDA, nedz VID. «Šis cipars noteikti nebūs mazs,» pārliecināts Valters. Tikmēr VID portālam TVNET norāda, ka neesot veicis aprēķinus šajā jomā. Jautājums – kāpēc?

No masu medijiem daudzi noteikti jau zina, ka VID pēdējos gados sācis pamazām kontrolēt mājokļu īres tirgu, taču vai īres tirgū nenomaksātie nodokļi ir lielāki par nekustamo īpašumu pārdošanas darījumu «pelēkās zonas» summām? Stipri jāšaubās.

LANĪDA pirms 23 gadiem tika veidota ar mērķi sakārtot nekustamo īpašumu starpnieku pakalpojumu tirgu. Valters uzsver, ka valstij vienmēr bijuši svarīgāki jautājumi nekā šī nozare, trūcis politiskā atbalsta, līdz ar to līdz šim rezultāta nav bijis un notikusi mīņāšanās uz vietas.

Tikai pēdējā laikā, pateicoties Eiropas spiedienam un Latvijai sākot cīņu ar noziedzīgi iegūto līdzekļu legalizāciju, valsts nekustamo īpašumu tirgum pievērsusi pastiprinātu uzmanību. Nekustamo īpašumu aģenti, notāri kopā ar baņķieriem un citiem iekļauti to sarakstā, kam obligāti jāsniedz ziņas par aizdomīgiem darījumiem. VID gan norāda, ka saņemtās informācijas apjoms nav liels - no zvērinātiem notāriem, piemēram, šogad tie ir ne vairāk kā 10 gadījumi.

Cerība uz pārmaiņām

Vai ir kāda cerība, ka tirgus tiks sakārtots? Šogad LANĪDA beidzot saņēmusi atbalstu no Saeimas Sociālo un darba lietu komisijas Nekustamo īpašumu aģentu darbības likuma izstrādei. Pašlaik likumprojekts tiekot skaņots ar ministrijām un Konkurences padomē. Likums noteiks prasības personām, kuras nodarbojas ar nekustamo īpašumu pārdošanas starpniecības pakalpojumiem. Turpmāk visiem aģentiem būs obligāta prasība sertificēties un apdrošināt savu profesionālo darbību. Ir cerība, ka likums tiks pieņemts jau šogad.

Nākamais gads varētu būt pārejas posms, bet likums stāsies spēkā no 2019. gada. Pēc tam jau nekustamā īpašuma aģentiem, kas gribēs turpināt darboties šajā jomā, nekas neatliks, kā sertificēties vai pamest tirgu. NĪ starpnieku sertifikācijas rezultātā no tirgus pazudīs tie, kuri strādā «pelēkajā zonā», par savu darbību nodokļus nemaksā un sniedz nezināmas kvalitātes pakalpojumus, norāda Valters.

Šobrīd nekustamā īpašuma aģentu sertifikācija ir labprātīga. LANĪDA sertifikācijas birojs ir vienīgā Latvijā oficiāli akreditētā sertificēšanas institūcija. Šobrīd LANĪDA ir aptuveni 200 sertificēti nekustamo īpašumu aģenti un asistenti, kuri pārstāv 80 juridiskas personas. Sertifikācijas birojs arī uzņemas atbildību par visu sertificēto aģentu darbību, veicot uzraudzību. Tas nozīmē, ka aģents «neiesmērēs» nekvalitatīvu īpašumu, kur veikts «kosmētiskais remonts uz pārdošanu» vai veiksmīgi noslēpti dažādi defekti.

Kamēr likums vēl top, pircēju ziņā ir pašiem sakārtot tirgu, izvēloties profesionālus speciālistus. Un vēl - viela pārdomām - nelielas vietējo veikalu ķēdes pārdevēja ar minimālo algu regulāri maksā nodokļus, lai šāda nereģistrēta starpnieka, kurš mēnesī var nopelnīt līdz 10 000 eiro, bērni varētu par velti apmeklēt skolu, bet māte - saņemt pensiju un valsts apmaksāto medicīnisko aprūpi. Kādā dzīves punktā šie abi sabiedrības pārstāvji, iespējams, satiksies kā pircējs un pārdevēja pilnvarotais. Kā vienmēr, «daži ir vienlīdzīgāki par citiem»...