Kā paaugstināt īpašuma vērtību un pasargāt sevi no sarežģījumiem nākotnē

1. Reģistrācija zemesgrāmatā

Informācija par īpašumu jāskata publiski pieejamajā zemesgrāmatā. Īpašniekiem tiek iedota zemesgrāmatas apliecība (papīra formātā), tomēr visa aktuālā informācija ir apskatāma valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā, kas ir uzskatāma par centrālo datu bāzi, no kuras tiek izplatīta informācija par visiem zemesgrāmatā ierakstītajiem īpašumiem Latvijā. Zemesgrāmatā varat redzēt gan to, kas ir īpašuma pašreizējais īpašnieks, gan īpašuma objekta apgrūtinājumus u.c. datus. Tā sniedz vispārīgu priekšstatu par īpašumu, kā arī ļaus izvairīties no problēmām nākotnē, piemēram, lai no kāda negodprātīga īpašuma pārdevēja iecerētā īpašuma vietā neiegādātos pavisam citu īpašumu.

2. Apgrūtinājumi

Noteikti jāizpēta, vai un kādi apgrūtinājumi ir īpašumam. Iepazīstoties ar īpašuma apgrūtinājumiem īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā, būsiet informēts par tiem, kā arī gūsiet labāku priekšstatu, kā turpmāk varēsiet rīkoties ar savu īpašumu un vai apgrūtinājumi jūs ierobežos. Īpašuma zemesgrāmatas nodalījumam ir četras daļas, kurās ieraksta ziņas par:

1) nekustamo īpašumu,

2) nekustamā īpašuma īpašnieku,

3) nekustamā īpašuma apgrūtinājumiem,

4) nekustamā īpašuma parādiem.

Apgrūtinājumus var redzēt zemesgrāmatas nodalījuma 3. un 4. daļā. Trešajā daļā ir fiksētas lietu tiesības, kur visbiežāk ir sastopamas reģistrētās īres (nomas) tiesības, bet ceturtajā – ķīlas tiesības.

Izplatīti apgrūtinājumi ir dažādas inženierkomunikācijas (ūdens, gāzes, kanalizācijas komunikācijas zemesgabalā, telekomunikāciju apgrūtinājumi). Jāņem vērā, ka, piemēram, Telekomunikāciju likums aizsargā šīs komunikācijas un īpašnieks nevar šos savienojumus likvidēt tikai tāpēc, ka tie traucē.

Ļoti bieži sastopami ir arī dažādu servitūtu (ceļš, ūdens u.c.) apgrūtinājumi. Servitūts ir apgrūtinājums, kas uzlikts vienam īpašumam un kalpo par labu citam īpašumam. Tas tiek ierakstīts Zemesgrāmatas nodalījumā, un, ja tas ir kalpojošais īpašums kādam par labu, tas ir saistoši īpašniekam un ir jāpilda šīs saistības.

Vietnē Latvija.lv un Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldē ir jāpārliecinās par ierakstiem par deklarētajām personām konkrētajā īpašumā. Šo informāciju pirms īpašuma iegādes nepieciešams iegūt, jo ne tikai nevēlami īrnieki - fiziskas personas, bet arī adresē reģistrētas juridiskās personas var sagādāt raizes jaunajam īpašniekam. Izziņu par deklarētājām personām var izņemt īpašuma īpašnieks, bet juridisko personu adreses var apskatīt Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā.

Ja vēlaties iegādāties zemesgabalu, nepieciešams izpētīt arī t.s. iespējamos nākotnes apgrūtinājumus, kurus var atrast katras pašvaldības teritorijas attīstības plānā, kur redzams, kāds lietošanas mērķis ir paredzēts šai teritorijai. Tas ļaus pārliecināties, vai, piemēram, vietā, kur iecerēts celt privātmāju, nav plānota rūpnieciskā vai komercapbūve, vai netiek plānota automaģistrāle pāri jūsu zemesgabalam u.tml. Šādu informāciju - izziņu no būvvaldes - var lūgt sagādāt īpašuma pārdevējam, vai arī pats iepazīstieties ar pašvaldībās publiski pieejamo informāciju.

3. Īpašuma galvenā dokumentācija: zemes robežu plāns, kadastrālā uzmērīšanas (inventarizācijas) lieta

Valsts zemes dienesta uzturētajā kadastra sistēmā portālā Kadastrs.lv reģistrē un aktualizē galvenos datus par nekustamiem īpašumiem, zemes vienībām, ēkām (būvēm), telpu grupām, zemes vienību daļām un to raksturojošos datu, kā arī par īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem, lietotājiem un nomniekiem. Šai vietnē autorizējoties un izmantojot e-pakalpojumu pakalpojumu „Mani dati kadastrā”, portālos Latvija.lv un Epakalpojumi.lv varēsiet atrast informāciju par savu īpašumu. Iespējams gan apskatīt sākotnējos dokumentus, jebkura īpašuma kadastrālo vērtību, gan arī pasūtīt informāciju elektroniski. Te būs būvju novietnes shēmas, faktiskie zemes plāni u.c. informācija, kas noteikti ir jāpārbauda, it īpaši gadījumos, kad pērkat īpašumu.

Biežākās problēmas, ar kurām nācies saskarties praksē: zemes robežu plānā parādās neesošas būves, kuras „dabā” vairs nepastāv (ir nojauktas, bet to statuss nav legalizēts). Ir bijuši gadījumi, kad uz viena īpašnieka zemesgabala atrodas cita īpašnieka būves, kuras neredzam fiksētas zemesgrāmatas nodalījumā, bet ir kadastra sistēmā.

Šādas - cita īpašnieka ēkas - var radīt pamatīgus apgrūtinājumus jaunajam īpašniekam. Šī kadastra sistēmas informācija noteikti būtu jāpārbauda un jāsakārto, jo cilvēki, kuri pērk īpašumus, kļūst arvien zinošāki un pieprasa korektu, faktiem atbilstošu informāciju, nemaz nerunājot par bankām, kuras, izsniedzot hipotekāros kredītus, šai informācijai pievērš lielu uzmanību, un tā var būt izšķirošs faktors kredīta piešķiršanā.

4. Ēku, būvju izvietojuma un plānojuma atbilstība kadastrālās uzmērīšanas lietai

Bieži vien, iepazīstoties ar informāciju kadastra sistēmā, redzama neatbilstība īpašumam „dabā” ar to īpašuma statusu, kas ir fiksēts „uz papīra”. Īpaši bieži to var novērot dzīvokļu un privātmāju īpašumiem, kuros veiktas dažādas pārbūves un uzlabojumi, bet kuri nav saskaņoti un pēc tam reģistrēti. Tādēļ šis jautājums būtu jāsakārto, lai faktiskā situācija būtu fiksēta arī inventarizācijas lietā.

5. Īpašuma nodošana ekspluatācijā

Mūsu valstī tā ir klasiska problēma, jo daudzi dzīvo īpašumos, kas nav nodoti ekspluatācijā. Te nav runa par daudzdzīvokļu mājām, bet gan par dzīvokļiem, kuros veikti pārveidojumi, bet jo īpaši – par privātmājām. Lai sakārtotu visus īpašuma dokumentus, šim jautājumam ir jābūt atrisinātam. Ja īpašumam tiek plānota (vai jau ir notikusi) pārbūve, jārēķinās, ka ir nepieciešams izstrādāts projekts, tad norit pati izbūve (vai arī nosacīta izbūve, ja tā jau notikusi), seko inventarizācija un nodošana ekspluatācijā. Pēc tam visas izmaiņas jāieraksta Valsts zemes dienesta kadastra sistēmā un zemesgrāmatā.

Jāatceras, ka bankas, izsniedzot kredītu, var izvirzīt konkrētus termiņus īpašuma nodošanai ekspluatācijā, bet, tos neievērojot, – piemērot sankcijas.

„Kādā klasiskā latviešu filmā bija teiciens: „Mums viss kārtībā. Visi dokumenti kārtībā.” Kāpēc ir svarīgi sakārtot visu īpašuma dokumentāciju?

Pirmkārt, lai pašam īpašniekam būtu drošības sajūta, ka ar īpašumu viss ir kārtībā. Tā pēc būtības ir īpašuma likviditātes uzlabošana, kas nākotnē ļaus daudz veiksmīgāk pārdot īpašumu, ja radīsies tāda nepieciešamība. Otrkārt, ja īpašums tiek pārdots, jaunajam īpašniekam nebūs jāsaskaras ar iespējamām problēmām ar īpašumu, kuru risināšana ir gan laika, gan naudas ietilpīga. Augstāk minētie pieci soļi ir klasiska shēma, kas būtu jādara, lai pārliecinātos, ka ar īpašuma dokumentāciju viss ir kārtībā, tomēr jāņem vērā, ka var būt vēl daudz dažādu nianšu katram īpašumam individuāli, tādēļ lieti noder profesionāļa padoms, kas pārzina nekustamo īpašumu jomu un var palīdzēt izvairīties no dažādiem „zemūdens akmeņiem”, saka Baiba Kalniņa, Baltic Sotheby`s International Realty nekustamā īpašuma pārvaldības pakalpojuma pārstāve.

Apzinoties, ka īpašuma dokumentācijas izpēte ir gan laikietilpīga, gan arī diezgan niansēta, un lai nodrošinātu savus klientus ar savas jomas profesionāļu pieredzi, Baltic Sotheby`s International Realty nekustamā īpašuma pārvaldības pakalpojuma sniedzēji piedāvā uzņemties visas rūpes klientu vietā - gan sakārtot visu esošā īpašuma dokumentāciju, gan arī izpētīt un nodrošināt klientus ar visu informāciju par īpašumu, ko tie iecerējuši iegādāties.