Latvijas premium nekustamā īpašuma tirgū iezīmējas horizontāla attīstības līkne

Par to liecina premium segmenta nekustamo īpašumu uzņēmuma „Baltic Sotheby`s International Realty” veiktais pētījums par darījumu aktivitāti 2018. gadā salīdzinājumā ar gadu iepriekš trijos apskatītajos reģionos un trijos premium īpašumu tirgus segmentos: dzīvokļi, privātmājas un apbūves zeme Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā. Datu apkopojumā pētīta Zemesgrāmatā pieejamā informācija par dzīvokļiem un apbūvējamo zemi vērtībā virs 150 000 eiro un privātmājām, kas maksājušas dārgāk nekā 350 000 eiro, kā arī „Baltic Sotheby`s International Realty” apkopotie dati par apartamentu darījumiem Jūrmalā vērtībā no 150 000 eiro.

Veiktais pētījums par darījumu aktivitāti liecina, ka premium īpašumu tirgū 2018. gadā novērojams kritums gan kopējā apgrozījumā, gan tirgus aktivitātē. Pērn Latvijas premium nekustamo īpašumu tirgū tika veikti 518 darījumi 147.9 milj. eiro vērtībā, kas ir bijis par 14.7% mazāk nekā gadu iepriekš, kad tika noslēgti 173.4 milj. eiro vērti darījumi. No kopējā tirgus apjoma lielāko daļu jeb 81% darījumu (120.4 milj. eiro apjomā) veidoja darījumi ar premium dzīvokļiem, kam seko darījumi ar privātmājām (22.5 milj. eiro) un zemi 4.9 milj. eiro apjomā. Jūrmalas tirgus aktivitātes samazinājums ir bijis galvenais iemesls pieprasījuma kritumam, tirgus apgrozījumam kūrortpilsētā samazinoties par 39%: no 67 milj. eiro vērtiem darījumiem gadu iepriekš līdz 41.1 milj. eiro 2018. gadā. Rīgas premium īpašumu tirgus spēlējis vadošo lomu, 2018. gadā kopā veidojot 95.7 milj. eiro apgrozījumu, kas gan bija par 2 milj. eiro mazāk nekā 2017. gadā. Savukārt Pierīgas tirgū vērojams pieprasījuma pieaugums visos tirgus segmentos, kopā tirgum pieaugot par 27% līdz 11.1 milj. eiro.

„Baltic Sotheby`s International Realty” valdes locekle Ilze Mazurenko: „2018. gada dati rāda, ka pēc nelielas izaugsmes (ap 5%) iepriekšējos gados, esam atgriezušies pie 2015. gada tirgus līmeņa, kad teicām, ka pēc spēcīgas izaugsmes 2013., 2014. gadā situācija stabilizējās, mēs iegājām mērenā attīstības posmā, un tirgus veselīgas attīstības nopelni bija vietējo klientu kaldināti. Pērnā gadā sasniegtajam ir bijuši vairāki iemesli.

Pašlaik tirgū toni nosaka vietējais klients, kas savu aktivitāti galvenokārt koncentrē t.s. pieejamajā premium cenu segmentā (150 000 - 300 000 eiro vērti īpašumi), jo nerezidenti no tirgus ir praktiski aizgājuši.

Savukārt bankām nav intereses piesaistīt jaunus klientus, un tās pēc visām likviditātes un pārkārtošanās problēmām ir palikušas mazāk aktīvas un savā starpā par jaunu klientu piesaisti praktiski nekonkurē. Pērnais gads aktualizējis ne tikai jautājumu par cenu, kuru spēj/nespēj pieņemt klienti un tirgus, bet arī tēmu par naudas izcelsmi, nomaksātajiem nodokļiem un darījuma caurspīdīgumu. Savukārt valsts neraida signālus par Latviju kā par pozitīvas vides valsti, kurā būtu vērts ieguldīt, piemēram, jauno tirgu (Āzija, Amerika u.c.) klientiem, kuri par mūsu reģionu neko nezina. Nauda parasti atrod vieglākās pretestības ceļu un plūst tur, kur tā ir gaidīta un kur ir mazāk ierobežojumu.”

„Baltic Sotheby`s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena, komentējot tirgus datus, piebilst: neraugoties uz to, ka pieprasījums Jūrmalā ir bijis jūtami mazāks, un būtiski ietekmējis kopējo statistiku, to noteikti nav sekmējis piedāvājuma trūkums. „Ne tikai Jūrmalā, bet arī citviet ir radušies pietiekoši daudz interesantu premium projektu, kuros ir vērts ieguldīt naudu,” saka L. Kohtanena.

Savukārt Pierīgas tirgus pozitīvie dati apliecinot, ka tās pašvaldības, kas aktīvi investē savā infrastruktūrā, kopā ar attīstītājiem spēj piedāvāt premium klientiem pievilcīgas apkaimes. 

Tieši tāpēc tik strauji aug, piemēram, Mārupe, Jaunmārupe, Babīte, Piņķi, pieminams ir arī Salienas projekts, kas kādreizējā klajā laukā izveidojis pieprasītu apkaimi ar visu nepieciešamo kvalitatīvai dzīves videi. „Kamēr šo kopsakarību citas pašvaldības nesapratīs, investīcijas tur neieplūdīs, jo premium īpašuma pircējam nav intereses ieguldīt naudu neattīstītās, nesasniedzamās vietās, kur īpašumiem nav likviditātes,” saka L. Kohtanena.

Latvijas premium dzīvokļu tirgū dominē jaunie projekti

Pagājušajā gadā premium dzīvokļu tirgū trijos apskatītajos reģionos slēgti 474 augstākās komforta klases dzīvokļu darījumi (par 58 mazāk nekā gadu iepriekš), bet apgrozījums samazinājās par 8.8% līdz 120.4 milj. eiro. Pieprasījuma trūkums Jūrmalā veidoja teju visu apgrozījuma kritumu dzīvokļu tirgū, bet Rīgā slēgto darījumu kopējā vērtība faktiski nav mainījusies, salīdzinot ar gadu iepriekš. Savukārt Pierīgā bijis gan vairāk dzīvokļu pirkumu, gan arī to kopējā vērtība pieaugusi.

Jaunie projekti dominē visos trīs reģionos: 2018. gadā 2/3 premium dzīvokļu darījumu bija atjaunotās ēkās vai ēkās, kas celtas pēc 1991. gada.

Kopumā 2018. gadā jauno projektu tirgū vērojams pieprasījuma pieaugums par 5 milj. eiro, kā rezultātā veikto darījumu kopējā vērtība sasniedza 80.6 milj. eiro jeb bija 67 % no visa premium dzīvokļu apgrozījuma pērn.

Rīgas premium dzīvokļu tirgus saglabājas samērā nemainīgs pēc 2014. gada gan darījumu skaita un apgrozījuma, gan vidējās darījuma un kvadrātmetra cenas kontekstā. Rīgā 2018. gadā kopumā iegādāti premium dzīvokļi 88.4 milj. eiro vērtībā jeb 350 īpašumi (par 8% mazāk nekā pirms gada). Lai gan Rīgas premium dzīvokļu tirgū bijusi mazāka aktivitāte, tomēr vidējā dzīvokļa cena pieaugusi par 20 000 eiro, sasniedzot 252 000 eiro. Tomēr vidējā kvadrātmetra cena pagājušajā gadā izteikti neatšķiras no vidējās cenas 2017. gadā: tā pērn bija 2170 eiro (2190 eiro/m2 gadu iepriekš). Šajā cenu līmenī pagājušajā gadā tika slēgti 22 darījumi 15.4 milj. eiro vērtībā.

„Baltic Sotheby`s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena novērojusi, ka 2018. gadā pieaudzis pieprasījums pēc lielākiem dzīvokļiem (līdz pat 150-200 m2), un tāpēc arī vidējā dzīvokļa cena Rīgā pieaugusi par 20 tūkst. eiro.

Vispieprasītākie bijuši divu, trīs guļamistabu dzīvokļi pilsētas aktīvajā centrā, aktualitāti nezaudē arī t.s. klusais centrs.

Pilsētas centrā novērota interese pēc premium dzīvokļiem divu veidu īpašumos: restaurētās mājās (ar dažāda līmeņa restaurāciju – no kosmētiskas līdz kapitālai rekonstrukcijai) vai arī jaunās apbūves projektos, kas tapuši brīvajos zemesgabalos starp vēsturiskām dzīvokļu mājām. Tieši jauno projektu dzīvokļi ir vispieprasītākie, jo tie var nodrošināt ar auto stāvvietām, kas vēsturiskajos namos vai nu nav vai ir ierobežotā skaitā. Arī otrreizējā tirgus premium dzīvokļi ir pieprasīti, īpaši to klientu vidū, kas lūkojas pēc mājokļa t.s. pieejamajā premium cenu grupā, jo šādi dzīvokļi ir lētāki. Rīgā premium dzīvokļu iegāde notiek galvenokārt ar bankas finansējumu, lai gan, piemēram, Jūrmalā 60% no īpašuma pirkuma veido paša klienta līdzekļi.

Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū korekcijas novērojamas kopš 2014. gada, kad tika veiktas izmaiņas termiņuzturēšanās atļauju noteikumos.

„No Jūrmalas premium tirgus nerezidenti ir praktiski izzuduši, un pašlaik tajā dominē vietējais pircējs, kurš iepriekšējos gados bija apsvēris iespēju pirkt īpašumu kūrortpilsētā, kas tagad kļuvuši pieejamāki,”

tendenci komentē eksperte.

Kopumā pagājušajā gadā Jūrmalā iegādāti 87 dzīvokļi 25.4 milj. eiro vērtībā (33% kritums no 37.8 milj. eiro 2017. gadā).

Šim tirgum piemīt izteikta sezonalitāte, kad tas aktivizējas dažus mēnešus pirms vasaras un pēc tam pāris mēnešus rudenī, tirgus specifiku piemin eksperte. Vēl viena šī tirgus īpatnība ir apartamentu darījumi, kad tiek iegādātas īpašuma domājamās daļas ekskluzīvos projektos. Pērn apartamentu darījumos novērota mērena stabilitāte - Jūrmalas dzīvokļu tirgū šādi darījumi veidoja 18.5% (4.7 milj. eiro kopsummā) no kūrortpilsētas premium dzīvokļu segmenta kopējā apgrozījuma. Lai gan ir neliels kritums apartamentu darījuma summā (no 5.1 milj. eiro 2017. gadā), tomēr šo darījumu īpatsvars pērn audzis par 5 procentpunktiem salīdzinot ar gadu iepriekš. „Apartamentu darījumi piesaista noturīgāku interesentu loku. Uz to arī norāda tas, ka vidējā darījuma cena ir augstāka par kopējo Jūrmalas premium dzīvokļu tirgu – vidēji šādi apartamenti izmaksā 314 000 eiro,” piebilst L. Kohtanena.

Pierīgas premium dzīvokļu tirgus saglabājas izteikti neliels salīdzinājumā ar Rīgu un Jūrmalu, tomēr ar augšup vērstu tendenci. Pierīgā pērn bijis gan vairāk darījumu, gan arī audzis apgrozījums: kopumā slēgti 37 darījumi 6.6 milj. eiro vērtībā (pirms gada: 29 darījumi 5.8 milj. eiro vērtībā). Savukārt vidējā darījuma cena gada laikā kritusies no 200 000 līdz 180 000 eiro. Tas noticis tāpēc, ka pavisam izzudusi interese par dzīvokļiem vērtībā virs 300 000 eiro, un visi 37 noslēgtie darījumi 2018. gadā bijuši t.s. pieejamajā premium cenu līmenī. Vidējā kvadrātmetra cena Pierīgas premium dzīvokļu tirgū arī ir izteikti zemāka nekā Rīgā un Jūrmalā – 1150 eiro/m2.

Prognoze 2019. gadam: turpināsies horizontāla izaugsme

„Baltic Sotheby`s International Realty” valdes locekle Ilze Mazurenko uzskata, ka šogad Latvijas premium tirgus turpinās līdz šim novēroto attīstības virzienu: lēzena, horizontāla izaugsme. „Tuvākie kaimiņi ir labs piemērs, kādā virzienā tirgus attīstās. Mēs esam globāls uzņēmums, kas pārstāvēts visās trijās Baltijas valstīs. Igaunijā līdz šim situācija bija līdzīga kā pie mums: arī viņi tirgus aktivitāti balstīja uz nerezidentiem – Skandināvijas pircējiem, mēs – uz Austrumeiropas, Krievijas u.c. Šobrīd mums šādu klientu praktiski vairs nav, un attīstītājiem nākas pārorientēt savu piedāvājumu vietējam klientam. Tomēr iepriekšējā tirgus situācijā Rīga un Jūrmala ir ieguvusi daudzus, interesantus projektus, kuri netiktu realizēti, ja tiktu realizēti tikai no vietējām iespējām.

Lietuvas premium tirgus piemērs ir tas virziens, kādā dodas arī Latvijas tirgus: tur ir dominējis vietējais klients un ik gadu bijusi mērena, stabila, horizontāla attīstība. Arī mums pamata pircējs būs vietējais klients, iespējams, jutīsim kādu ietekmi no Brexit, kad tautieši vēlēsies atgriezties un investēt nopelnīto, bet lielu cerību uz lielu jaunu klientu pieplūdumu, kas būtu gatavi pirkt cenā nepamatojamu kvadrātmetru, nav un nebūs,” prognozē I. Mazurenko.

Savukārt uzņēmuma pārdošanas direktore Līga Kohtanena uzskata, ka šogad cenas tuvosies starp esošo tirgū un klientiem vēlamo. „Tirgus jau parāda, ka šī cenu tuvošanās notiek, un skaidrs, ka vairs nerunājam par tām cenām, kas bija 2011.-2014. gadā, kad tirgū bija tādi instrumenti, kas šo pieprasījumu palielināja. Premium segments tuvākos gados varēs paļauties tikai uz savu – vietējo – klientu ar visu tā kapacitāti. Arī 2018. gada nodokļu reforma palīdzēs nonākt pie patiesās tirgus cenas, tādēļ, iespējams, pašā dārgākajā luksusa segmenta cenu amplitūdā darījumu būs mazāk, bet vairāk darījumu notiks t.s. pieejamā premium cenu kategorijā. Redzam, ka premium īpašumu pircēji ir, un tiem, kas vēlas pirkt īpašumus par 2000-3500 eiro/m2, prasību grozs ir augsts. Tie vēlas investēt gudri un pārdomāti, pirmkārt novērtējot īpašuma vietu, kā arī kvalitāti un papildus servisus (t.sk. pamatotu un saprotamu apsaimniekošanu un nodokļus). Dažkārt klients ir pat gatavs samaksāt dārgāku cenu, ja saņem augstu kvalitāti, laika ekonomiju un jūt izrādītās rūpes,” saka L. Kohtanena.