"Gaidījām, kamēr nomirs" jeb mājokļu izīrēšanas biznesa ēnas puses (28)

No ģimenes ligzdiņas līdz „pritonam” pāris nedēļās

Piemēram, izīrēt trīsistabu dzīvokli normālā stāvoklī par normālu cenu nevajadzētu būt grūtībām, jo pēc šādiem mājokļiem īres tirgū ir liels pieprasījums. Skaidrs, ka par šādu mājokli visdrīzāk interesēsies ģimenes ar bērniem, kas arī šķietami varētu būt uzticami un stabili īrnieki. Artūra pieredze liecina, ka no izīrētas ģimenes ligzdiņas līdz „pritonam” var paiet vien dažas nedēļas.

Viņa tēvam piederošajā trīsistabu dzīvoklī nav pirmā svaiguma eiroremonta, taču tajā ir patīkami atrasties – mājīga virtuve, plašums, ērts plānojums, balkons, tualete un vannas istaba atsevišķi. Kad dzīvoklis nonācis īres tirgū, ātri vien atradušies īrnieki – pāris ar trim bērniem. Ģimene ievākusies, īpašnieks respektējis privātumu un ļāvis netraucēti iekārtoties, taču pagājušas vien pāris nedēļas, kad kaimiņi saimniekam ziņojuši, ka mājoklī briest nepatikšanas. Noskaidrojies, ka sieva ar bērniem aizgājusi, bet

pamestais vīrietis īrētajos plašumos uzkāpis uz plosta un bēdu slīcināšanā pieaicinājis talkā arī savu brāli un māti – tā nu ģimenes lokā plītējuši un pīpējuši caurām dienām.

Artūru no ilgstošām un lielām nepatikšanām paglābusi apstākļu sakritība - vērīgi kaimiņi, draudīga paskata draugi un tas, ka līgums noslēgts ar aizbēgušo sievieti.

Īpašnieks nekavējoties uzmeklējis sievieti un vienojies, ka viņa piekrīt izbeigt līgumu, tad paņēmis talkā divus būdīgus draugus ar krāšņu pieredzi apsardzes dienestā un ieradies savā dzīvoklī. Vīri pilnā apsardzes ekipējumā un ar pistoli pie sāniem samērā ātri pārliecinājuši abus brāļus, ka īres attiecības beigušās, –

nelūgtie īrnieki saģērbušies, devušies prom, bet savu mammu... atstāja turpat. „Viņa teica, ka viņai nav kur iet. Ārā bija ziema, aukstums. Es taču nevaru izmest sievieti uz ielas,” TVNET stāstīja Artūrs.

Pēc ilgākām pārrunām tomēr izrādījies, ka kundzei tuvējā mazpilsētā dzīvo gadiem neredzēta māsa. Turp tad arī Artūrs un draugi sievieti nogādājuši, bet īres naudu bijušie iemītnieki tā arī nav samaksājuši. Vēlāk, pēc īpašuma sakopšanas, Artūrs dzīvokli izīrējis kādai sievietei ar trim bērniem par samērā simbolisku samaksu - 100 eiro mēnesī, un pagaidām nepatīkamu pārsteigumu nav. Īres līgums arī šoreiz parakstīts, taču, tā kā dzīvoklis pieder tēvam – pensionāram, Valsts ieņēmumu dienestā tas nav reģistrēts.

„Es pat nezinu, kāpēc tētis to nedara. Viņš vienmēr pret valsts iestādēm ir bijis aizdomīgs - laikam baidās, ka kaut ko sāks vilkt no pensijas nost,” saka Artūrs.

Pīpmaņi, „uzmetēji”, tūkstošos eiro mērāmi zaudējumi

Jāņa pieredze, izīrējot sievai piederošu divistabu dzīvokli, ir ne mazāk krāšņa. Pirmie īrnieki nodzīvojuši 4-5 gadus, maksājumus veikuši kārtīgi, bet bijuši ārkārtīgi nevīžīgi, īpašumu atstājuši nolaistu, netīru un piepīpētu.

Iztīrīja, saremontēja, drīz vien pieteicās nākamie īrnieki – jauns pāris, abi šķietami kārtīgi cilvēki. Līgumu nolēmuši neslēgt, mutiski vienojušies par īres maksu. Iemītnieki izteikuši vēlmi veikt nelielu remontu un vienojušies ar īpašnieku, ka būvmateriālu izmaksas tiks atvilktas no īres. Taču daudzsološais sākums izvērties par murgu - jaunais vīrietis „saremontējis” virtuvi tā, ka pamatīgi nopludinājis pirmā stāva kaimiņus. Apdrošinātāji no īpašnieka piedzinuši vairāk nekā 1000 eiro, un, kad Jānis paziņojis, ka šīs „remonta izmaksas” īrniekiem vajadzētu segt pašiem,

jaunieši neko nav atbildējuši, bet divas dienas vēlāk no dzīvokļa aizbēguši, atstājot caurumus sienās, noplēstas tapetes, izgāztas durvis, sabojātu santehniku, atslēgas iemetuši pastkastītē. „Līguma nebija, neko nevarēju izdarīt,” atzīst Jānis.

Arī pēdējo īri jaunieši samaksājuši tikai tad, kad Jānis vērsies ar iesniegumu policijā. Atkal nācies ieguldīt daudz darba un prāvas summas, lai īpašumu savestu kārtībā.

Trešajā piegājienā, meklējot īrniekus, Jānis par ieinteresētu pārīti ievācis atsauksmes un pat saņēmis galvojumu no iepriekšējiem kaimiņiem, un šāda piesardzība atmaksājusies. Arī jaunie īrnieki izteikuši vēlmi dzīvokli nedaudz uzlabot atbilstoši savai gaumei, un, tā kā šoreiz noslēgts oficiāls īres līgums, Jānis piekritis. Īrnieki noalgojuši speciālistus un īpašumā ieguldījuši ap 3000 eiro, ielikuši jaunu duškabīni un veikuši citus uzlabojumus.

Taču šoreiz pārdomas radušās valsts nodokļu politikas dēļ. Oficiālie ieņēmumi par īri bijuši ap 150 eiro mēnesī, bet ar to bijis gana, lai Jāņa sieva, pirmsskolas skolotāja, kā persona, kas saņem papildu ienākumus, zaudētu teju visus nodokļu atvieglojumus un viņas mazā alga kļūtu vēl niecīgāka.

„Principā gandrīz visu, ko oficiāli saņēmām par īri, apēda nodokļi. Tad arī valstij parādījām vidējo pirkstu un turpmāk dzīvokli izīrējām neoficiāli.”

Trīs gadus vēlāk Jānis dzīvokli pārdevis tiem pašiem īrniekiem.

Var aiziet uz restorānu, bet ne izdzīvot

Indras vecvectēvs pirmskara laikā Čiekurkalnā uzbūvējis trīsstāvu māju ar aptuveni 20 dzīvokļiem. Padomju vara īpašumu atņēma, un gadiem ilgi tajā dzīvoja cilvēki, kuriem nama stāvoklis bija absolūti vienaldzīgs. Pēc neatkarības atjaunošanas īpašnieki atguva māju kritiskā stāvoklī kopā ar vienaldzīgo iemītnieku bariņu, kuriem nebija nedz īres līgumu, nedz nolūka mājokļus pamest.

Palēnām dzīvokļi tomēr tika atbrīvoti un tos varēja sākt remontēt, taču daļā mājas remontu aizkavējis pēdējais padomju laika īrnieks - dzērājs, kurš pēc saviem ieskatiem maksājis simboliskus pārdesmit eiro mēnesī, dzēris, pīpējis, dzērumā čurājis kāpņu telpā. Indra stāsta, ka iemītnieks vienkārši atteicies pamest mājokli.

„Var jau sūdzēt tādu tiesā, bet, ja cilvēks visu ir nodzēris un viņam nav ne pases, ne deklarētas dzīvesvietas, viņš pat nesaņem ierakstītas vēstules un mierīgi neierodas uz tiesu. Man nepietiek ne zināšanu, ne laika, ne naudas, lai tiesātos,” stāsta Indra.

Turklāt pat tad, ja tiesāšanās būtu veiksmīga, izdevumus nāktos segt no savas kabatas, jo no šāda iemītnieka neko piedzīt nevar.

Kā īpašnieki tika galā ar šo īrnieku? „Nekā. Gaidījām, kamēr nomirs,” nosaka saimniece.

Gadu gaitā no ķieģeļiem mūrētā māja, kurā vēl pirms pārdesmit gadiem tika izmantotas sausās tualetes kāpņutelpā, palēnām tika sakopta, dzīvokļos pakāpeniski veikts kvalitatīvs remonts. Daļā mājokļu dzīvo ģimenes locekļi, bet pārējie tiek izīrēti. Īpašnieki teju 30 gadus iegulda mājas atjaunošanā, bet darbu saraksts joprojām ir ļoti garš – vēl divi pēdējie dzīvokļi gaida savu remontu; pēc tam jāķeras pie kāpņu telpām, un tad arī būs pienācis laiks mainīt jumtu...

„Īres naudas liekas lielas, bet, ja pastāvīgi ir jāiegulda vairāki tūkstoši dzīvokļu remontos un jāatliek nauda pārējiem mājas atjaunošanas darbiem, tad nekāds bizness nesanāk. Papildus naudiņa ir - var aiziet nopirkt kūku restorānā, bet dzīvot no tā nevar,”

skaidro Indra. Pieklājīga summa aiziet arī valstij – mājas īpašniece reģistrējusi saimniecisko darbību un no visiem ieņēmumiem par īri tiek maksāts ienākuma nodoklis. „Tādas ir manas ētikas normas. Gribas, lai valstī būtu salaboti ceļi un normāla izglītība,” savu motivāciju lakoniski paskaidro saimniece.

Dzīvokļu izīrēšanu Indra salīdzina ar loteriju, jo savu patieso dabu cilvēki bieži vien uzreiz neatklāj. Īrnieki mēdz gan izvākties bez brīdinājuma un rēķinu samaksāšanas, citi uz savu galvu izdomā kaut ko „pieremontēt” vai nomainīt kādu sadzīves iekārtu un paziņo īpašniekam, ka tāpēc īri nemaksās. Gadās, ka problēmas sagādā trokšņošana; kāds izmitina savā mājoklī draudzeni ar bērniem vai citus iemītniekus, par kuriem izīrētājam neiedomājas vai nevēlas paziņot.

„Ja īrnieks atstāj parādus, es uzrakstu pāris īsziņas, epastus, apelēju pie sirdsapziņas, bet, ja tas nestrādā, norakstu zaudējumos. Īres tirgus ir ļoti neaizsargāts no abām pusēm,” secina Indra.

Tāpēc, ja izdodas atrast sakarīgus īrniekus, viņa ļauj tiem netraucēti dzīvot ilgtermiņā, pat ja īres cenas ar laiku ir zemākas nekā tirgus vērtība: „Īrnieku maiņa nenozīmē, ka dabūšu ko labāku. Ja arī nākamajam īrniekam es varēšu uzlikt par 20 eiro lielāku īres maksu, īrnieku maiņa tērē laiku, pirms katra jauna iemītnieka dzīvoklis ir jāatjauno, un beigās tas pats vien sanāk.”

Indra atzīst, ka vēlētos sagaidīt likumu izmaiņas, kas izīrētāju un īrnieku attiecības padarītu prognozējamākas un stabilākas, nodrošinot abām pusēm līdzvērtīgu tiesību aizsardzību. Kā vienu no būtiskām īres attiecību sastāvdaļām viņa min īres līgumus. Lai katram izīrētājam un īrniekam nebūtu jāalgo savs jurists un

lai būtu droši, ka izdosies izvairīties no zemūdens akmeņiem, valsts varētu izveidot standarta līgumu paraugus, kurā īres tirgus dalībniekiem atliktu vien ievilkt krustiņus attiecīgajās ailēs.

Uz tiesu dodas retais

Nojaušams, ka teju katram izīrētājam savu reizi īrnieku loterija bijusi neveiksmīga. Ja gadās „iegrābties”, problēmu risināšanai jāpieiet vai nu radoši, ņemot talkā pārliecinošus draugus, vai jābūt gatavam zaudējumus norakstīt. Tiesu administrācijas statistika liecina, ka privātpersonas strīdus ar īrniekiem tiesas ceļā risina reti, visticamāk, tāpēc, ka tas velkas ļoti ilgi.

Apkopojot informāciju par vairāk nekā 1200 lietu izskatīšanas termiņiem pēdējo gadu laikā, redzams, ka

aptuveni trešdaļa lietu saistībā ar dzīvojamo telpu īri skatītas kādā no Rīgas tiesām. Tajās līdz pirmajai tiesas sēdei ir bijis jāgaida vidēji 224 dienas, bet kopējais lietas izskatīšanas ilgums bijis vidēji gads jeb 370 dienas.

Ārpus Rīgas tiesāšanās vilkusies vidēji nepilnus piecus mēnešus jeb 140 dienas. Lauvas tiesu pieteikumu tiesā iesniedz juridiskas personas, kuru vidū ir ne tikai izīrētāji, bet arī namu apsaimniekotāji vai komunālo pakalpojumu sniedzēji, kuri tiesas ceļā piedzen parādus par īri un pakalpojumiem.

Piemēram, pašvaldības SIA „Rīgas namu pārvaldnieks”, kas pilnvarots aizstāvēt pašvaldības intereses strīdos ar īrniekiem, pērn tiesā vērsies pret 260 parādniekiem, šogad iesniegtas jau 56 prasības.

Aptuveni 95% gadījumu tiesa pieteicēju prasības pilnībā vai daļēji apmierinājusi. Tiesu anonimizētajos nolēmumos redzams, ka tiesāšanās notiek gan ar parādniekiem, gan nelikumīgiem iemītniekiem, un parādi reizēm krājušies pat gadiem ilgi. Tiesām nācies izšķirt strīdus starp privātpersonām par to, kuram ir pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli; kāds tiesas ceļā mēģina atgūt naudu no īrnieka, kurš uzkrājis parādus, klusiņām izvācies un pazudis kā akā.

Nolēmumos atklājas arī skaudri dzīvesstāsti, piemēram, nabadzībā slīgstoši vientuļie vecāki ar nepilngadīgiem bērniem vai vientuļi cilvēki, kas pat simbolisku īres naudu vairs nav spējuši samaksāt pēc tam, kad nomiris dzīvesbiedrs.

VID lasa sludinājumus, bet apciemo reti

Lai sakārtotu attiecības ar Valsts ieņēmumu dienestu (VID), izīrētājiem ir trīs iespējas – ja uzskaita gan ieņēmumus, gan izdevumus, var vai nu reģistrēties VID kā saimnieciskās darbības veicējs un maksāt 23% iedzīvotāju ienākuma nodokli, vai arī reģistrēties kā mikrouzņēmuma nodokļa maksātājs un maksāt 15% likmi no apgrozījuma. Trešā iespēja ir paziņot VID par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu, un tad no ieņēmumiem jāmaksā 10% ienākuma nodoklis. Par nodokļu maksātāju reģistrēšanas kārtības neievērošanu paredzēts sods - no 210 līdz 350 eiro, bet par nesadarbošanos ar nodokļu administrācijas amatpersonām - līdz 700 eiro, TVNET uzzināja dienestā.

VID pārstāve Evita Teice-Mamaja uzsver, ka VID mērķis nav sodīt fiziskās personas par nesadarbošanos vai nereģistrēšanos, bet gan izglītot un panākt, lai persona reģistrē savu saimniecisko darbību un maksā normatīvajos aktos noteiktos nodokļu maksājumus.

2018.gadā VID izvērtējis 4139 fiziskas un juridiskas personas, kuras izvietojušas sludinājums interneta portālos par nekustamā īpašuma izīrēšanu.

Rezultātā 2316 fiziskām personām nosūtītas vēstules par saimnieciskās darbības reģistrēšanu, un 55% gadījumu cilvēki deklarējuši ienākumus vairāk nekā 138 000 eiro apmērā. Līdzīga situācija bijusi arī pērn - izvērtētas 4015 personas, nosūtītas 2108 vēstules, pēc kurām 53% uzrunāto reģistrējušies saimnieciskās darbības statusā un deklarējuši ienākumus no nekustamā īpašuma izīrēšanas par kopējo summu 137 000 eiro.

Ļoti reti, bet gadās, ka VID apstaigā izmitināšanas vietas. Īpaši efektīva gan šī metode nav -

pārbaudes notiek pa dienu, tādēļ arī ne vienmēr izdodas konstatēt darbības faktu, it īpaši Rīgā. Kopumā 2018.gada nogalē veiktas 10 pārbaudes, pērn – 35.

Pusē gadījumu konstatēts, ka notiek saimnieciskā darbība, bet pagrīdes uzņēmēji atrunājušies, ka ar viesu izmitināšanu nenodarbojas un ievietotie sludinājumi ir tikai tirgus izpēte.

“Situācija ar nereģistrēto saimniecisko darbību mājokļu īres jomā kopumā uzlabojas, tirgus sakārtojas un izīrētāji kļūst izglītotāki un zinošāki, izvēlas slēgt līgumus ar īrniekiem un legalizēt savu darbību. Tas, iespējams, tiek darīts ar mērķi, lai iespējamā strīdus situācijā būtu iespējams aizstāvēt savas tiesības; nenonākt VID redzeslokā,” komentē VID pārstāve. Par situācijas uzlabošanos liecinot arī reģistrēto personu skaits - 2017.gadā saimnieciskās darbības veicēju statusā reģistrējās 34% no VID uzrunāto personu skaita, bet 2018.gadā tie jau bija 55%, 2019.gadā – aptuveni 53%.

Atsevišķi dati par izīrētājiem privātpersonām un juridiskajām personām netiek uzskaitīti, bet ir novērota tendence, ka apartamentus sāk izīrēt mikrouzņēmumi, atzīmē Teice-Mamaja.

Patlaban 37 759 fiziskām personām ir reģistrēta saimnieciskā darbība “Sava vai nomāta nekustamā īpašuma izīrēšana un pārvaldīšana” jomā. Statistika par ilgtermiņa un īstermiņa izīrēšanu VID nav pieejama, jo ES Saimniecisko darbību statistiskā klasifikācijā (NACE) tam nav paredzēts atsevišķs kods.