TVNET pēta: Kur iestrēdzis īres tirgus glābiņš – jaunais īres likums? (5)

Dzīve pirms un pēc pandēmijas

Vēl pirms pāris nedēļām dzīvojām salīdzinoši rožainā realitātē - varējām priecāties, ka bezdarbs nokrities līdz rekordzemam līmenim, algas vairākus gadus kāpušas straujāk nekā īpašumu cenas un sarucis laiks, kas mājsaimniecībām nepieciešams, lai iekrātu mājokļa kredītam; tika prognozētas zemas procentu likmes. „Pateicoties valsts atbalsta programmām, mājsaimniecības var tikt pie sava mājokļa ievērojami ātrāk, kas uzlabo mājokļa iegādes pievilcību, ja salīdzinām ar īres alternatīvu,” komentārā TVNET skaidroja „Swedbank” galvenā ekonomiste Līva Zorgenfreija. Lai gan mājokļu tirgus pēc iepriekšējās krīzes joprojām nav atguvies, augošie mājsaimniecību uzkrājumi deva lielāku pārliecību par savu finanšu situāciju un likumsakarīgi auga interese par mājokļa iegādi.

Taču Covid-19 pandēmija un tās ierobežošanai nepieciešamie pasākumi pasaules un arī Latvijas ekonomiku pēkšņi uzlikusi „uz pauzes”. Turpmākā situācijas attīstība lielā mērā atkarīga no tā, kā valdības spēs balstīt ekonomiku, uzsver ekonomiste.

„Skaidrs, ka COVID-19 šoks spēcīgi ietekmēs pasaules ekonomiku. Labi zinām, ka no globālo šoku ietekmes arī Latvija nav pasargāta, taču, atšķirībā no 2008. gada pasaules finanšu krīzes laika, mūsu ekonomika šobrīd iekšēji ir spēcīgāka.

Latvijas “imunitāte” nav novājināta ar pārmērīgu patēriņa un kreditēšanas bumu, nekustamā īpašuma tirgus attīstījies samērīgi, inflācija ir mērena, un pat fiskālā politika ir bijusi salīdzinoši apdomīga. Tas nozīmē, ka ekonomika ir labāk sagatavota arī sarežģītiem laikiem,” norāda Zorgenfreija. Viņa arī uzsver: „Demogrāfiskās izmaiņas nosaka to, ka

darba tirgus situācija ilgtermiņā joprojām būs darba ņēmējam labvēlīga – tās ir labas ziņas mājsaimniecību pirktspējai.”

Īrēšana labklājību nevairo, bet dod vairāk brīvības

Sava īpašuma iegāde kredītā daudziem ir ne tikai iespēja piepildīt sapni par savu mājokli un investīcijas, kas palielina mājsaimniecības turību, bet arī nopietnas saistības, tāpēc tas ir atbildīgs lēmums, kura pieņemšanā jāņem vērā daudz un dažādu apsvērumu – savi ienākumi, uzkrājumi, pārliecība par stabilitāti un vietu darba tirgū nākotnē u.c. Atšķirībā no kredīta ikmēneša maksājumiem,

dzīvokļa īre ir nav izdevumi, kas akumulējas un vairo mājsaimniecības labklājību, taču īrēta mājokļa pievilcība slēpjas lielākā brīvībā, it īpaši krīžu un pārmaiņu laikos –

dzīvesvietas maiņa sagādā daudz mazākas klapatas un izdevumus, ja pie mājokļa saista elastīgs īres līgums, nevis dzelžainas kredītsaistības.

Kamēr Eiropā kopumā īrētos mājokļos dzīvo aptuveni 40%, Latvijā tie ir vien 25% iedzīvotāju, atsaucoties uz OECD datiem, norāda Zorgenfreija.

TVNET jau rakstīja, ka Latvijā noīrēt mājokli nav nemaz tik vienkārši, un, piemēram, galvaspilsētā krietni vienkāršāk ir atrast dzīvokli pirkšanai nekā īrēšanai, jo nekustamo īpašumu tirgū daudz vairāk ir pārdošanas sludinājumu, nekā piedāvājumi mājokli īrēt. Kā galveno problēmu, kāpēc īres tirgus Latvijā nav attīstīts un neattīstās, nozares speciālisti un dzīvokļu īpašnieki min novecojušu likumdošanu, kuras dēļ vienlīdz neaizsargāti ir gan īrnieki, gan izīrētāji. šobrīd dzīvojamo telpu īri regulē pirms 27 gadiem pieņemtais likums „Par dzīvojamo telpu īri”, kas vairs neatbilst šī brīža ekonomiskajai un sociālajai situācijai. Izīrētājam ir augsti riski, ka īrnieks nenorēķināsies par īri vai saistītiem izdevumiem, bet visi strīdi jārisina caur tiesu, kas ir sarežģīts, dārgs un ļoti ilgs process, kas var vilkties pat gadiem ilgi.

Šī iemesla dēļ arī Latvijā netiek būvētas dzīvojamās mājas ar mērķi tās izīrēt, bet tie dzīvokļi, kas tiek izīrēti, īrniekiem tiek piedāvāti par neatbilstoši augstu cenu, īsiem īres līguma termiņiem, bieži vien pat nenoslēdzot rakstveida līgumu, norāda Ekonomikas ministrijā.

Kur iestrēdzis jaunais likums?

Lai veicinātu mājokļu pieejamību un īres namu būvniecību, Ekonomikas ministrija ir sagatavojusi jaunu „Dzīvojamo telpu īres” likumprojektu, kas līdzsvarotu izīrētāju un īrnieku intereses. 3.maijā apritēs divi gadi, kopš jauno likumprojektu apstiprināja Ministru kabinets;

Saeimas iepriekšējais sasaukums likumprojektu pirmajā lasījumā pieņēma 2018. gada 21.jūnijā, bet 13.Saeimā pusotra gada laikā jaunais likumprojekts pagaidām nav izkustējies no vietas.

Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas dienaskārtībā likumprojekts atgriezies 2019.gada jūnijā, bet īsti intensīvs darbs pie iesniegto 87 priekšlikumu izskatīšanas sācies tikai šogad – likumprojekts vētīts jau deviņās komisijas sēdēs pēc kārtas. Komisijas priekšsēdētāja biedrs un likumprojekta galvenais virzītājs, deputāts Uldis Budriķis (JKP) TVNET skaidroja, ka līdz šim likumprojekts tika atlikts sarežģītības, partiju politisko uzskatu un dažādu pušu pretošanās dēļ, tomēr patlaban visi lielie konceptuālo jautājumu bloki esot izskatīti; palikuši tikai pārejas noteikumi par termiņiem un par kārtību, kādā likums stāsies spēkā.

Pēc deputāta teiktā, likumprojektu bremzē viedokļu atšķirības par to, vai jauns regulējums un tajā skaitā arī plašākas dzīvokļu īpašnieku tiesības vispār ir nepieciešams.

„Pastāv arī viedoklis, ka  jaunajam regulējumam jāstrādā paralēli vecajam. Tas nozīmētu tikai to, ka īres tirgus jaunais regulējums nekādā veidā neveicinātu īres tirgus attīstību,” norāda Budriķis.

„Esam komisiju sēdēs runājuši “augstos toņos”, taču tās ir detaļas un tas pieder pie sarežģīta likumprojekta izskatīšanas,” sacīja deputāts.

Jaunā likuma mērķis ir sabalansēt īrnieku un izīrētāju attiecības, lai veicinātu privāto uzņēmēju interesi būvēt īres namus.

Būtiskākās izmaiņas, ko paredz jaunais likums, ir ievērojami ātrāka un vienkāršāka strīdu risināšana starp īrniekiem un izīrētājiem, ierobežoti līguma termiņi un skaidri nosacījumi par iespējām palielināt īres maksu, kā arī vienkāršāka īrnieku izlikšana no mājokļa, ja tie pārkāpj īres līguma nosacījumus.

Par likumdošanas kvalitāti gan domas dalās. Saeimā notikušas plašas debates notikušas par neskaitāmām juridiskām niansēm, sākot ar terminoloģiju, īres līgumu termiņu grozīšanu, ģimenes locekļu izmitināšanu mājoklī, īres līguma atcelšanas nosacījumiem, brīdinājumu termiņiem u.c. jautājumiem.

Domstarpības raisījis arī priekšlikums visus īres līgumus ierakstīt zemesgrāmatā, lai mazinātu ēnu ekonomiku un aizsargātu īrnieku intereses, taču tas arī nozīmētu nepieciešamību katra līguma slēgšanā piesaistīt notāru. Zvērinātu notāru padomes rīkotājdirektors Gatis Litvins uzskata, ka tas būtu lietderīgi, jo notārs abām pusēm izskaidrotu tiesības, pienākumus, kā arī rūpētos par informācijas pareizību zemesgrāmatā, lai strīdu gadījumā tiesneši varētu pieņemt lēmumus, balstoties uz korektiem dokumentiem. No otras puses, Saeimas Juridiskais birojs paudis iebildumus, ka prasība līgumus reģistrēt zemesgrāmatā var tikt vērtēta kā ierobežojums telpu īpašniekam brīvi rīkoties ar savu mantu. Galu galā patlaban atbalstīts Ekonomikas ministrijas darba grupas piedāvātais risinājums, ka līgumu reģistrēšana zemesgrāmatā ir izvēles jautājums.

Katru reizi, kad likumprojekts tiek skatīts komisijā, pie Saeimas piketē vairāki denacionalizēto namu īrnieki, kuri pieprasa izpildīt esošā likuma normas un raizējas, ka, vecajam likumam zaudējot spēku, tiks pārkāptas viņu tiesības, taču deputāti vienojušies, ka jaunais likums denacionalizēto namu īrnieku tiesības neskar, jo tās regulē atsevišķs likums par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā.

Sākotnēji tika plānots, ka likums stāsies spēkā jau 2019.gada janvārī, taču tagad paredzēts, ka tas varētu notikt no nākamā gada 1.janvāra.

„Esam uzlikuši mērķi pabeigt darbu pie šī likumprojekta līdz pavasara sesijas beigām. Tomēr, objektīvi redzot, kā skarts arī parlamenta ikdienas darbs saistībā ar Covid-19, šis termiņš var arī nobīdīties,” atzīst deputāts Budriķis.

Viņaprāt, darbu ir iespējams paveikt līdz jau noteiktiem termiņiem, „ja vien būs kopēja politiskā griba, kuras līdz šim ir bijušas maz”.

Jāņem vērā, ka likums vēl ir tikai ceļā uz otro lasījumu Saeimā, un pirms trešā lasījuma tas tiks pārskatīts vēlreiz.

Mājokļu fonds noveco

Ņemot vērā, ka jaunu īres namu būvniecība nenotiek, īres tirgū pieejamo mājokļu kvalitāte atbilst kopējam mājokļu fonda stāvoklim valstī, un šī ir vēl viena problēma, kas līdz šim risināta kūtri un kuru Covid-19 pandēmijas ietekme uz ekonomiku varētu “nocelt” no dienaskārtības.

Latvijā ir 363 000 dzīvojamo ēku, tajā skaitā 40 000  jeb 11% ēku ir ar trim un vairāk dzīvokļiem. Toties daudzdzīvokļu ēku kopējā dzīvojamā platība ir gandrīz uz pusi lielāka, nekā visās viena dzīvokļa mājās kopā, liecina Ekonomikas ministrijas sniegtā informācija. Vairums daudzdzīvokļu ēku ir vairākus gadu desmitus vecas -

45 % daudzdzīvokļu ēku ir uzbūvētas pirms Padomju okupācijas, Padomju laikā - 51%, savukārt kopš neatkarības atgūšanas - tikai 4% no daudzdzīvokļu mājām.

Namu tehniskais stāvoklis ir primāri atkarīgs no to saimnieku ieguldījumiem ēku uzturēšanā, taču ministrijā atzīst, ka sabiedrības zemā maksātspēja kavē savlaicīgus ieguldījumus ēku apsaimniekošanā. Valsts kontrole secinājusi, ka arī pašvaldības neveic pietiekamas investīcijas savā dzīvojamā fondā.

Eiropas Savienības direktīva par ēku energoefektivitāti paģēr, katrai dalībvalstij ir jāizstrādā ēku ilgtermiņa atjaunošanas stratēģija, lai līdz 2050.gadam nacionālais dzīvojamo un nedzīvojamo ēku  fonds kļūtu par gandrīz nulles enerģijas ēkām.  EM iesniegtie priekšlikumi Nacionālajam Attīstības Plānam 2021-2027. gadam liecina, ka

ēku energoefektivitātes paaugstināšanai un jaunu mājokļu iegādei vai būvniecībai būtu nepieciešami kopumā vairāk nekā pusotrs miljards eiro.  

Līdz šim vienīgā nacionāla mēroga atbalsta programma mājokļu tehniskā stāvokļa sakārtošanai ir bijusi daudzdzīvokļu mājokļu renovācijas programma. Ieguldot gan valsts, gan Eiropas Savienības fondu naudu, desmit gadu laikā sakārtotas vairāk nekā 900 daudzdzīvokļu ēku, taču ar to vien visas problēmas atrisināt nevar. EM norāda, ka ir svarīgi veidot stimulējošu vidi, kas motivētu mājokļu īpašniekus ieguldīt mājokļu atjaunošanā, godīgi maksāt nodokļus un legāli veikt atjaunošanas būvdarbus.

Savukārt, lai veicinātu privātās investīcijas nekustamos īpašumos, ministrija piedāvā arī pārskatīt vairāku nodokļu un nodevu regulējumu.

Ministrijas Sabiedrisko attiecību nodaļā TVNET klāstīja, ka ir izveidota īpaša darba grupa, kuras uzdevums ir izstrādāt rīcības plānu droša dzīvojamā fonda nodrošināšanai, lai to piedāvātu valdībai apstiprināt un ieviest nacionālā līmenī, taču konkrēti termiņi netiek minēti. Pērnajā vasarā uzsākts OECD sadarbības projekts, kura mērķis ir izstrādāt priekšlikumus atbalsta instrumentiem, kas veicinātu mājokļu pieejamību Latvijā. Notikušas teju 30 sanāksmes ar valsts pārvaldes iestādēm, pašvaldībām, nekustamo īpašumu attīstītājiem un citām ieinteresētajām pusēm; novembrī vairāk kā 20 ārvalstu eksperti darba seminārā dalījās ar savu pieredzi mājokļu pieejamības jautājumos. Paredzēts, ka šim projektam vajadzētu noslēgties šomēnes, un EM norāda, ka patlaban notiekot aktīvs darbs projekta noslēguma fāzē.