Īrnieku bieds vai glābšanas riņķis - jaunais īres likumprojekts (26)

Patlaban Latvijā spēkā esošais īres likums ir pieņemts tālajā 1993. gadā. Tolaik notika ekonomikas pāreja no valsts regulētas ekonomikas uz ekonomiku, kas ir balstīta uz tirgus attiecību principiem. Tas bija laiks, kad strauji notika denacionalizācija – process, kad nacionalizācijas vai konfiskācijas rezultātā izveidotais valsts īpašums tika atdots iepriekšējiem īpašniekiem un sociālā spriedze bija ļoti izteikta. Šā iemesla dēļ likums “Par dzīvojamo telpu īri” ietvēra ļoti izteiktu īrnieku tiesību aizsardzību, vienlaikus ievērojami ierobežojot izīrētāja kā izīrētā objekta īpašnieka tiesības. Tomēr laiki ir mainījušies, un pašreizējajā likumā ir nepieciešami labojumi un precizējumi, lai tas atbilstu mūsdienu esošajiem apstākļiem.

Likumprojekts „Dzīvojamo telpu īres likums'' precizē un pilnveido spēkā esošās normas, lai nodrošinātu līdzvērtīgu īrnieku un izīrētāju pienākumu un tiesību apjomu, kā arī citus ar īres tiesībām saistītus jautājumus, kuru piemērošanā ir konstatētas problēmas, kas noved pie nekustamo īpašumu attīstītāju nevēlēšanās būvēt dzīvojamās mājas, lai pēc tam varētu tās izīrēt, un kas attiecīgi noved pie dzīvojamā fonda novecošanās.

Jaunais īres likumprojekts saīsinās strīdu izšķiršanas laiku un mazinās tā radītās izmaksas,

veicinās īres mājokļu tirgus attīstību un mazinās ēnu ekonomiku nekustamo īpašumu nozarē. 

Ēnu ekonomikas mazināšanai jaunajā likumprojektā paredzēta visu īres līgumu reģistrācija zemesgrāmatā, tādējādi nodrošinot publiski pieejamu un ticamu informāciju par noslēgtajiem darījumiem, kas pasargās gan īrniekus, gan nekustamā īpašuma jaunos ieguvējus. Īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā būs bez maksas, līdz ar to neradot papildu izmaksas izīrētājam un īrniekam. Vienlaikus īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā ļaus izskaust fiktīvos īres līgumus, kā arī pasargāt godprātīgos īrniekus izīrētāja maiņas gadījumā, tā skaidrots Ekonomikas ministrijā (EM).

Likumprojekts šobrīd tikai tiek virzīts izskatīšanai otrajā lasījumā Saeimas sēdē un tā spēkā stāšanās termiņš ir paredzēts 2021. gada 1. janvāris, taču īstais termiņš ir atkarīgs no tā, cik ātri likumprojektu izskatīs Saeimā. 

Kas mainīsies? 

• Patlaban īres līgumus nereģistrē zemesgrāmatā, taču pēc jaunā likuma to vajadzēs darīt Tas nozīmē, ka nākotnē, līgums būs saistošs tikai tad, ja tas būs reģistrēts zemesgrāmatā. 
• Šobrīd strīdus īrnieka un izīrētāja starpā izšķir tiesas ceļā, bet nākotnē, ja ilgstoši netiek maksāta īres maksa; zemesgrāmatā neierakstīta īres līguma darbības laikā tiek atsavināts izīrētais īpašums vai ir beidzies dzīvojamo telpu lietošanas termiņš, strīdus izšķirs zemesgrāmatas tiesnesis, kas uzliks īrniekam par pienākumu samaksāt īres maksu vai atstāt īrēto dzīvojamo telpu.
• Pašreizējais likums pieļauj īres līgumu noslēgšanu uz nenoteiktu laiku, bet jaunais likums paredz, ka īres līgums ir jāslēdz uz noteiktu laiku, kuru ir iespējams grozīt, abām pusēm vienojoties. Kad termiņš būs beidzies un līgums netiek atjaunots - līgums tiek pārslēgts vai īrniekam telpas jāpamet. 
• Iepriekš izīrētāja ģimenes locekļiem bija solidāra atbildība par īres līguma saistībām, bet pēc jaunajiem noteikumiem izriet, ka ģimenes locekļi neiegūst patstāvīgas tiesības uz dzīvojamās telpas lietošanu. Īrnieka nāves gadījumā ģimenes locekļiem ir tiesības trīs mēnešu laikā pārslēgt jaunu īres līgumu, nemainot esošā īres līguma nosacījumus. 
• Izīrētājs varēs vienpusīgi lauzt īres līgumu, ja īrnieks nemaksā īri un komunālos maksājumus vairāk nekā divus mēnešus; bojā dzīvojamo telpu vai pārkāpj telpas lietošanas noteikumus; apakšizīrē telpas vai nelikumīgi tajās uzturas; ja māju ir paredzēts nojaukt vai pārbūvēt, atlīdzinot īrniekam pārcelšanās izdevumus un zaudējumus; ja mājai tiek uzlikts ekspluatācijas aizliegums, atlīdzinot pārcelšanās izdevumus un zaudējumus. 
• Nolūkā vairāk aizsargāt īrnieku intereses likumprojektā noteikts, ka izīrētājs varēs paaugstināt īres maksu tikai tad, ja īres līgumā būs paredzēti principi un kārtība īres maksas paaugstināšanai, piemēram, paaugstināšanas sasaiste ar gada vidējo inflāciju, plānotajiem izdevumiem, periodiska īres maksas paaugstināšana.

Likumdevēji paredz piecu gadu pārejas periodu, kura laikā būs derīgi arī tie īres līgumi, kas vēl nebūs ierakstīti zemesgrāmatā.

Pārejas periodā izīrētājam vajadzēs reģistrēt līgumus zemesgrāmatā. Likumprojektā ir iekļauts arī izīrētāja un īrnieka pienākums zemesgrāmatā ierakstīt tos līgumus, kas noslēgti līdz jaunā regulējuma spēkā stāšanās dienai, kā arī īrnieka un izīrētāja pienākums noslēgt jaunu līgumu atbilstoši jaunajiem nosacījumiem, ja īrnieks lieto dzīvojamo telpu, pamatojoties uz īres līgumu, kuru ir noslēdzis iepriekšējais izīrētājs.

Kas notiks ar denacionalizēto dzīvokļu īrniekiem?

Latvijai, atjaunojot tās neatkarību, bija jāpanāk līdzsvars starp likumīgo namīpašuma īpašnieku un tā dzīvokļu īrnieku interesēm, īpaši ņemot vērā, ka daudzi īrnieki bija sociāli maznodrošināti.

No vienas puses, Latvija pieņēma regulējumu par denacionalizāciju un īpašumu atdošanu tiem likumīgajiem īpašniekiem, kuru īpašums Padomju Savienības laikā tika nacionalizēts, savukārt, no otras puses,

šo īpašnieku īpašuma tiesības tika ierobežotas, lai pasargātu tos īrniekus, kuri bija noslēguši īres līgumus Padomju Savienības laikā.

Taču, kā to savulaik ir norādījusi arī Satversmes tiesa savā 2006. gada 8. marta spriedumā, šādas pirmsreformas īrniekiem par labu noteiktās garantijas nebija paredzētas uz nenoteiktu laiku, bet tikai uz reformas laiku. Šī iemesla dēļ

denacionalizēto namu īrniekiem nebija tiesību paļauties uz to, ka viņiem arī pēc reformas pabeigšanas būs kāds īpašs, no citiem īrniekiem atšķirīgs statuss

un viņi mūžīgi varēs dzīvot tajā pašā dzīvoklī, maksājot būtiski mazāku īres maksu nekā citas personas attiecīgajos namos par tādas pašas kvalitātes dzīvojamo telpu.

Tajā pašā laikā denacionalizēto namu īrniekiem bija tiesības paļauties, ka valsts rūpēsies par viņu tiesību aizsardzību un saprātīgās robežās nodrošinās saudzīgu pāreju no administratīvā kārtībā noteikta īres maksas apmēra uz, piemēram, tirgus ekonomikai atbilstošām īres līgumattiecībām, kas vienlīdz apmierinātu gan īrnieku, gan namīpašnieku intereses. Namīpašniekiem savukārt bija tiesības paļauties, ka administratīvā kārtā uzliktie ierobežojumi, kas bija nepieciešami reformas sākumposmā, tiks saprātīgā laikā un veidā atcelti, valstij nosakot saprātīgu risinājumu piespiedu īres attiecību sakārtošanai.

Likumprojekts tā sākotnējā redakcijā paredzēja to, ka denacionalizēto namu īrniekiem, gluži kā visiem pārējiem mājas citu dzīvokļu īrniekiem, kopā ar šībrīža izīrētāju ir jānoslēdz jauns īres līgums atbilstoši jaunā regulējuma noteikumiem. Ja denacionalizētā nama telpu īrnieks būs noslēdzis jaunu līgumu ar šībrīža izīrētāju, tas būs attiecīgi jāieraksta zemesgrāmatā. Ja šāds jauns līgums noslēgts netiks, spēkā joprojām būs iepriekšējais īres līgums, tomēr pēc piecu gadu perioda beigām tas vairs nebūs saistošs jaunajam īpašuma ieguvējam.

Jāteic, ka denacionalizēto namu īrnieku sociālos jautājumus tika plānots risināt atsevišķa jauna sociālā normatīvā regulējuma ietvaros. Tomēr pēc priekšlikumu izskatīšanas likumprojektā tika iekļauts noteikums, ka Likumprojekts neattieksies uz dzīvojamās telpas īres līgumu par denacionalizēto namu dzīvojamo telpu īri, ja īrnieks šādā mājā esošu dzīvokli lietojis līdz mājas īpašuma tiesību atjaunošanai bijušajam īpašniekam  vai viņa mantiniekam. Šādiem dzīvojamās telpas īres līgumiem joprojām būs piemērojams iepriekšējais likums “Par dzīvojamo telpu īri”, ja vien izīrētājs un īrnieks nevienosies citādi.

FOTO: Denacionalizēto namu īrnieki protestē pie Saeimas 

Tas, kādā variantā Likumprojekts attiecībā uz denacionalizēto namu īrnieku situāciju tiks pieņemts galīgā versijā, būs atkarīgs vienīgi no politiskas izšķiršanās un vēlmes pabeigt reformu, kas ilgst nu jau trīsdesmit gadus.