Zemesgabala iegāde: kā to darīt pareizi (1)

Zemes pirkšana noteikti nevar būt nepārdomāts, spontāns lēmums, kas var pircēju rezultātā novest pie lieliem finansiāliem zaudējumiem, stāsta "Lande.lv" finanšu konsultants zemes iegādes jautājumos Haralds Neimanis. Pirms sperat šo nozīmīgo soli – pērkat zemi, būtiski ir tikt skaidrībā ar vairākiem aspektiem, kas palīdzēs pieņemt gala lēmumu.

Īpašuma sākotnējā izpēte un analīze

Pirmkārt, pirms īpašuma iegādes tas būtu pienācīgi jāaplūko dabā. Jāizvērtē  piebraucamie ceļi, esošā infrastruktūra, elektrības pieslēgums un citas pieejamās komunikācijas. Dažkārt elektrības pieslēgšana var izmaksāt pat piecas reizes dārgāk par noskatīto īpašumu. Jānovērtē meliorācijas sistēmas, kādā stāvoklī tās ir, vai zemesgabals nemēdz applūst, to vislabāk zinās pastāstīt kaimiņi. Ja tā ir meža zeme, jānovērtē, vai attiecīgajā vietā paredzētais mežs nav izcirsts. Jāzina, vai piebraucamais ceļš nepieder citam īpašniekam un ceļa lietošana dokumentos ir atrunāta.

Būtiski ir noskaidrot arī īpašuma lietošanas mērķi. Var gadīties, ka tas patiesībā nav izmantojams atbilstoši pašu iecerēm.

Iespējams, blakus atrodas rūpnieciskā zeme, sporta trase vai pat lidlauks. Tāpat arī vietējā pašvaldībā sniegs informāciju, vai tuvākajā laikā līdzās jūsu noskatītajam īpašumam nav paredzēts būvēt kādu vērienīgu publiskās infrastruktūras objektu, piemēram, šoseju.

Lai noskaidrotu, kur atrodas dažādas komunikācijas, sarkanās līnijas, servitūti un citas būtiskas lietas, kas var ietekmēt īpašuma izmantošanu, tas ir jāizvērtē zemes robežu plānā.

Ir būtiski noskaidrot, vai īpašums ir reģistrēts Zemesgrāmatā, vai tam nav ķīlu un citu apgrūtinājumu. Šī informācija pieejama Lursoft datu bāzē, vietnē www.firmas.lv vai Zemesgrāmatā, kur iespējams saņemt apliecinājumu īpašuma statusam. Savukārt vietnē www.latvija.lv vai vietējā pašvaldībā var noskaidrot, vai īpašumam nav nodokļu un citu maksājumu parādi. Dažkārt ir vērts noskaidrot arī īpašuma kadastrālo vērtību, ko var uzzināt vietnē www.kadastrs.lv.

Iegādājoties īpašumu no privātpersonas, noteikti jāpārliecinās, vai tā nav laulāto kopīga manta.

Būtiski ir arī pievērst uzmanību, vai nav fiziskas un juridiskas personas, kurām ir pirmpirkuma tiesības. Visa zemesgabala pārdošanas gadījumā pirmpirkuma tiesības ir pašvaldībai. Savukārt, ja uz zemesgabala atrodas citai personai piederoša ēka, pirmpirkuma tiesības ir tās īpašniekam. Gadījumos, kad pārdevējam pieder tikai domājamā daļa no īpašuma, pirmpirkuma tiesības ir pārējiem zemesgabala īpašniekiem.

Īpašuma iegādei sagatavojamie dokumenti

Ļoti liela uzmanība vienmēr jāpievērš līguma sastādīšanai, kas ir darījuma stūrakmens. Lai arī internetā ir pieejami dažādi tipveida līgumu paraugi, taču tie reti pilnībā atbilst pircēja un pārdevēja vajadzībām. Gadījumos, kad darījuma slēgšanai nepieciešams ilgāks laiks, iespējams, prātīgāk ir sākotnēji noslēgt rokasnaudas līgumu. Tas abām pusēm dos zināmu drošību, ka otra puse ir patiesi ieinteresēta darījuma slēgšanā.

Bieži vien tiek izmantots bankas darījuma konta līgums. Tādā gadījumā nauda pie pārdevēja nonāk tikai tad, kad ir izpildīti visi līguma nosacījumi un īpašums reģistrēts Zemesgrāmatā. Jārēķinās, ka tas var radīt papildu izmaksas.

Nākamais solis darījuma slēgšanā ir nostiprinājuma lūguma sagatavošana iesniegšanai Zemesgrāmatā. Šis dokuments sagatavojams pie notāra, kā arī, ja nepieciešama laulātā piekrišana, tā būs notariāli jāapstiprina.

Ja īpašuma iegādei plānots izmantot kredītlīdzekļus vai arī tas apgrūtināts ar ķīlas tiesībām, pirms tā iegādes nepieciešams saņemt zemesgabala pārdevēja kreditējošās bankas piekrišanu nekustamo īpašumu atsavināt.

Bankas izsniegtajā apliecinājumā jābūt norādītam ne vien pārdošanas brīdī esošajam parādam, bet arī bankas izsniegtajā nostiprinājuma lūgumā ietvertajiem nosacījumiem hipotēkas dzēšanai Zemesgrāmatā.

Īpašuma ierakstīšana Zemesgrāmatā

Galvenie dokumenti, kas iesniedzami Zemesgrāmatā, ir pirkuma līguma oriģināls, nostiprinājuma lūgums un nodevu maksājumu apliecinoši dokumenti. Ja kāda no līguma pusēm darbojas saskaņā ar pilnvaru, jāiesniedz tās oriģināls vai notariāli apliecināta kopija.

Ja kopīpašniekam, pašvaldībai vai citai valsts institūcijai ir pirmpirkuma tiesības, nepieciešams attiecīgās fiziskās vai juridiskās personas atteikums no šīm tiesībām. Gadījumā, ja īpašumam reģistrēts aizliegums par labu bankai vai citai trešajai personai, nepieciešama tās piekrišana.

Gadās, ka zemi īpašumā vēlas iegūt persona, kurai saskaņā ar likumdošanu pastāv ierobežojumi zemes iegādei, piemēram, Latvijas nepilsonis. Tad ir nepieciešama pašvaldības piekrišana. Savukārt, ja īpašuma pārdevējs ir laulībā, nepieciešama otra laulātā piekrišana vai dokumentāri pierādījumi tam, ka īpašums ir atsevišķa manta vai pastāv visas mantas šķirtība. Tas var būt laulības, dāvinājuma līgums vai mantojuma apliecība.

Ar kādiem izdevumiem jārēķinās

Pērkot īpašumu, būs jārēķinās ar virkni obligāti veicamo maksājumu. Piemēram, valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā ir 2% no nekustamā īpašuma pirkuma līgumā norādītās summas vai nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. Parasti vērtē lielāko summu.

Jārēķinās arī ar kancelejas nodevas apmēru, kas noteikta Zemesgrāmatu likuma 107. pantā, un notāra atlīdzību, ko nosaka MK noteikumi nr. 737, kā arī dažādām papildu izmaksām nestandarta situācijās.

Nereti īpašuma iegādei tomēr ir nepieciešams arī kredīts, tad nāksies rēķināties arī ar finanšu iestādes noteiktajiem maksājumiem.

Daudzi raizējas, ka ar visu apstākļu izvērtēšanas niansēm un juridisko dokumentu noformēšanu netiks galā, tādēļ izvēlas vērsties pie kvalificētiem speciālistiem, kuri spēj ātri un profesionāli risināt visus neskaidros jautājumus un veikt nepieciešamos darbus. Protams, arī tas rada papildu izmaksas. Šeit būtiski ir katram izvēlēties sev optimālo variantu. Ja ir gana laika un uzņēmības, pastāv iespēja pašiem tikt ar visu galā.