Birojs pilsētas centrā vai piepilsētā? Faktori, kas ietekmē uzņēmumu izvēli biroju jomā

Nekustamā īpašuma pakalpojumu un investīciju pārvaldīšanas nozares uzņēmums “Colliers” pērn veiktā starptautiskā aptauja liecina, ka vairāk nekā 80% birojos strādājošo vismaz vienu dienu nedēļā vēlētos strādāt attālināti. Tieši attālinātais darbs ir tas, kas būtiski mainīs darba tirgu un tā struktūru nākotnē, un tas neizbēgami skars arī birojus.

Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses vadītājs Mārtiņš Vanags intervijā portālam TVNET sacīja, ka pirms pandēmijas arvien izplatītāki kļuva tā sauktie aktivitātē bāzētie biroji, kad biroja darbiniekiem nav ierādīta konkrēta vieta. Šādos birojos darbinieks var izvēlēties sev vietu atkarībā no tā, kāda veida darbs viņam ir jādara. Tas nozīmē: ja strādājošajam vienu dienu ir jāveic izpēte un kādi svarīgāki uzdevumi, tad var sēdēt noslēgti no citiem.

“Skaidrs, ka attiecībā uz atvērtā biroja principu iespiest pēc iespējas lielāku cilvēku skaitu vienā telpā piedzīvosim korekcijas. Arī “Colliers” pētījums uzrāda, ka tikai ceturtā daļa jeb 24% cilvēku arī pēc pandēmijas gribētu pamatā strādāt attālināti,” sacīja Vanags.

Biroji būs nepieciešami arī turpmāk, jo ir nozares, kur darbu attālināti nav iespējams veikt. Savukārt runājot par Rīgu, galvaspilsētā uz vienu cilvēku iepriekš bija divreiz mazāk mūsdienīgu biroju platību, nekā tas ir citviet Baltijā. Biroju un citu komerctelpu attīstīšana ir ļoti svarīga, it īpaši, ja Rīga vēlas sevi attīstīt kā pakalpojumu ekonomikas pilsētu.

Arī pandēmijas laikā redzam, ka tiek piedāvāti arvien vairāk dažādi jauni biroju un komerctelpu projekti, piemēram, biznesa centrs “Origo One”, “Z-Towers”, tāpat netālu no Centrālās stacijas – Marijas un Satekles ielu krustojumā top vairāk nekā 50 miljonus eiro vērts projekts – biroju ēka “Novira Plaza”.

Šos projektus var uzskatīt par jaunākās paaudzes komercobjektiem, taču tāpat nekustamo īpašumu tirgū nonāk arī zemākas klases biroji – tie, kas iekārtoti pagājušā gadsimta pirmajā pusē tapušās mājās, kur reiz bijuši dzīvokļi. Līdz ar to uzņēmumiem nākas izvēlēties no biroju piedāvājuma, bet komerctelpu vidū – veidojas konkurence starp divām paaudzēm. Kā izvēlēties piemērotāko variantu?

"Colliers" industriālo platību aģentūras eksperts Kaspars Gražulis norāda: ja skatās no nekustamo īpašuma attīstītāju skatu punkta, kurā lokācijā būvēt konkrēta tipa objektu, tad noteicošais ir īpašuma iegādes cena un apbūves noteikumi (jeb nosacījumi - kāda tipa un cik lielu objektu ir iespējams izbūvēt).

“Zemes vai esoša objekta cena ir viena no komponentēm, kas veido nomas maksu. Attiecīgi augstāka zemes cena = augstāka nomas maksa. Tad jāsāk rēķināt, vai noma atbilst tirgus situācijai konkrēta objekta tipa gadījumā. Nomnieki savukārt, izvēloties atrašanās vietu, ņem vērā daudz un dažādus faktorus, atkarībā no tā, kādai funkcijai telpas tiek lietotas,” skaidro Gražulis.

Tirdzniecībai viens no faktoriem ir redzamība, tāpat cilvēku un transporta plūsma, piebraukšana, iedzīvotāju blīvums.

“Birojiem tā būs darbaspēka pieejamība, stāvvietas, sabiedriskais transports, apkārtesošā teritorija (veikali, kafejnīcas). Industriālajiem objektiem - darbaspēka pieejamība, loģistikas infrastruktūra, sabiedriskais transports, piegādes punktu novietojums. Jautājums ir - kur šobrīd atrodas esošie darbinieki?” tā Gražulis.

Ir ierasts, ka parasti uzņēmumu biroji atrodas pilsētas centrā. Taču biroju piedāvājums ir atrodams arī dažādos pilsētas mikrorajonos. Vai tiešām visiem uzņēmumiem ir nepieciešams birojs pilsētas centrā?

“Colliers” konsultante Anna Lalova norāda, ka pilsētas centrs kā lokācija uzņēmuma birojam ir pievilcīga dažāda tipa uzņēmumiem, bet visvairāk biroju centrā meklē jaunuzņēmumi, kas masveidā piesaista jaunus darbiniekus un/vai kuru potenciālie darbinieki ir jaunieši, kam svarīga ir sabiedriskā transporta piekļuve.

“Centrā izvietotais birojs ir arī ērts un saprotams klientiem, partneriem.

Lielu lomu spēlē infrastruktūra: ēdināšanas vietas, pastaigas iespējas, ikdienas pakalpojumi – jo lielāku daudzveidību darba devējs var piedāvāt, jo pievilcīgāks tas kļūst darbinieku acīs,” skaidro Lalova.

Birojus piepilsētā izvēlas uzņēmumi, kuriem ir svarīgi būt blakus saviem sadarbības partneriem/piegādes ķēdes dalībniekiem (piemēram, tuvu lidostai, tuvu ražotnei vai arī tuvu lielākās kolektīva daļas dzīvesvietai). Darbiniekiem, kas ikdienā pārvietojas ar privātu auto, birojs piepilsētā vienmēr liksies pievilcīgāks nekā centrā – autostāvvietu pieejamības un izmaksu dēļ.

Runājot par to, kāda tipa lietotāji un investori izvēlas apsaimniekot industriālās teritorijas Rīgā, Gražulis skaidro, ka esošās industriālās teritorijas pakāpeniski mainās.

“Saprotams, ka vēsturiski liela daļa no tām ir izveidojusies samērā centrālās lokācijās vai tuvu darbaspēkam. Teritorijas, kas atrodas centrālākās vietās, pārtop par centriem mazajiem un vidējiem uzņēmumiem B2B un B2C funkcijai jeb tā saucamajiem “Stok” ofisiem. Pavisam centrālās vietas ir potenciāls biroju ēkām,” norāda Gražulis.

Teritorijas, kas ir tālāk no centra, kā arī esošajās industriālajās zonās, pārsvarā savu izskatu nemaina, un padomju laika ēkas tiek lietotas kā noliktavas/ražošanas telpas.

“Īpaša renovācija lielajiem padomju laika noliktavu kompleksiem nav paredzama, jo prasītās pārdošanas cenas ir pārāk augstas, lai rezultātā spētu nodrošināt tirgus nomas maksu.

Vienmēr būs nomnieki, kam cena būs galvenais faktors, neskatoties uz telpu kvalitāti. Pārsvarā investori šādās teritorijās ir vietējie vai Baltijas mēroga spēlētāji,” saka Gražulis.

Statistika liecina, ka pēdējo gadu laikā turpina sarukt Rīgas iedzīvotāju skaits – iedzīvotāji arvien aktīvāk pamet galvaspilsētu, lai dzīvotu kādā no galvaspilsētas tuvumā esošajām pašvaldībām. Viens no šādiem galamērķiem, kur pārcelties, ir Jūrmala. Taču – vai cilvēkiem sekos arī uzņēmumi un Jūrmala varētu kļūt par jaunu biroju mājvietu?

“Esošā pieredze rāda, ka uzņēmumi, kuriem tagad ir birojs Jūrmalā, meklē iespējas pārcelties uz Rīgu. Parasti tas notiek, uzņēmumam paplašinoties un pieņemot jaunus darbiniekus, kuriem svarīgi būt saprotamā vietā ar sabiedriskā transporta un citu svarīgo infrastruktūru. Tāpēc par Jūrmalu kā jaunu biroju mājvietu pagaidām nevar runāt kā par tendenci,” norāda Lalova.

Raksts tapis sadarbībā ar ERST Finance.