Nākamgad mājokļu tirgu ietekmēs izmaksu, darbaspēka pieejamības un cenu kāpums

Kopumā Kļaviņa vērtējumā aizejošais gads nekustamā īpašuma nozarei ir bijis labvēlīgs. Nekustamo īpašumu attīstītājiem nav trūcis iespēju pārdot jaunos mājokļus - pircējiem ir bijis operatīvi pieejams banku finansējums un "Attīstības finanšu institūcijas "Altum"" ("Altum") apsaimniekotās valsts atbalsta programmas. Tāpat pandēmijas laikā daudziem pieauguši uzkrājumi, kuri ieguldīti nekustamajā īpašumā

Tomēr Kļaviņš uzskata, ka nākamais gads būs krietni trauksmaināks.

Viens liels izaicinājums, kas aizsākās jau pērn un turpinājās arī šogad, ir būvniecības izmaksu pieaugums un neprognozējamība, kas, visticamāk, turpināsies arī nākamgad.

Pirmkārt, uzskaita Kļaviņš, Baltijas tirgu tuvākajā nākotnē būtiski ietekmēs cementa pieejamība Skandināvijā, jo lielākie cementa ražotāji Zviedrijā ir saskārušies ar būtiskiem kaļķakmens ieguves ierobežojumiem vides aizsardzības vārdā. Nākamgad cementam, visticamāk, Zviedrijā tiks noteiktas kvotas, līdz ar to augs pieprasījums, un tas jūtami ietekmēs cementa un betona izstrādājumu cenas visā Baltijā, prognozē Kļaviņš.

Otrkārt, nekur nav pazudušas globālās piegāžu ķēžu problēmas, norāda Kļaviņš. Tāpat daudz neskaidrību rada gaidāmais energoresursu - elektrības, dabasgāzes, degvielas - izmaksu pieaugums, ko noteikti izjutīs katrs, kura darbā ir svarīga preču vai izejvielu piegāde.

Treškārt, ja Igaunijā vai Lietuvā līdzsvars starp privāto un publisko pasūtījumu ir apmēram 50 pret 50, Latvijā publiskais pasūtījums aizņem aptuveni 75% tirgus. Kļaviņš uzsver, ka jārēķinās, ka tādi apjomīgi publiskā segmenta projekti kā "Rail Baltica" arī var ietekmēt būvniecības izmaksu pieaugumu nozarē.

Vēl viens faktors, ar kuru būs jārēķinās, ir darbaspēka pieejamība,

uzskata Kļaviņš. Bezdarbs Rīgā šobrīd tuvojas 3-4% atzīmei. Situācijā, kad trūkst darba roku, risinājums varētu būt darbaspēka importēšana no ārzemēm, piemēram, Ukrainas, uzskata Kļaviņš.

"Importētais darbaspēks nebūt nav lētāks kā vietējais, bet ar pašu resursiem darba apjomu nespēsim paveikt vai arī piedzīvosim astronomisku izmaksu pieaugumu. Kā veicināt darbaspēka pieplūdumu, turklāt tā, lai nodokļi tiktu maksāti Latvijā, nevis pa ceļam Polijā vai Lietuvā, - tas ir jautājums, kas būtu jāuzdod politiķiem," pauž Kļaviņš.

Visu šo faktoru ietekmē, ceļoties nekustamā īpašuma cenām, var saskarties ar vēl vienu izaicinājumu, proti, banku iespējām izsniegt kredītus pietiekamā apmērā, lai pircēji varētu atļauties noskatīto mājokli, norāda Kļaviņš. Šobrīd bankas drīkst izsniegt aizdevumu 90% apmērā no nekustamā īpašuma vērtējuma, un, ja mājokļa pārdošanas cena būs augstāka, tas radīs plaisu starp klientam nepieciešamo summu un to summu, ko banka drīkstēs izmaksāt.

Kā rāda "Bonava Latvija" pieredze, vidējais pircējs galvenokārt ir jauna ģimene, kas izmanto valsts atbalsta programmu, iegādājas savu pirmo mājokli. Kļaviņš uzskata, ka tieši šo pircēju grupu banku kreditēšanas iespējas skars visvairāk, taču tieši šiem pircējiem kvalitatīva dzīvesvieta ir sevišķi svarīga. Otru biežāko pircēju grupu - cilvēkus, kuri vēlas uzlabot savu dzīves vidi, kā arī tos apmēram 10% privāto investoru, kuriem ir pietiekami uzkrājumi, lai iegādātos dzīvokļus izīrēšanai, šis izaicinājums varētu skart mazāk, taču Kļaviņš neapgalvo, ka viņiem tas nebūs aktuāli.

Kļaviņš informē, ka, finansējot otrreizējo jeb padomju laika mājokļu tirgu, bankas ir konservatīvas, jo apzinās, ka otrreizējā tirgus mājokļos vajadzēs daudz ieguldīt - ap 70% dzīvojamo ēku Rīgā nav renovētas. Turklāt Saeima tikko pieņēma Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu, kas noteiks, kā rīkoties, ja uz citai personai piederoša zemes īpašuma atrodas daudzdzīvokļu māja ar privatizētu dzīvokļu īpašumiem. Tā kā Rīgā vairāk nekā 30% mājokļu ir dalītajā īpašumā, zemes izpirkšana prasīs papildu investīcijas no mājokļu īpašniekiem, un tas ietekmēs arī kreditēšanas tirgu, uzskata Kļaviņš.

Viņaprāt, arī mājokļu pieejamības kontekstā nākamais gads neko iepriecinošu nesola - būvniecības izmaksu pieaugums dzen uz augšu cenas, bet inflācija "apēdīs" algu pieaugumu, kas šī gada trešajā ceturksnī pret pagājušā gada trešo ceturksni nozarēs, ko nav būtiski ietekmējusi pandēmija, ir pat 10%.

Kļaviņš norāda, ka mājokļu pašizmaksu ietekmēs arī klimata jautājumi, piemēram, ekoloģiskās pēdas nospieduma samazināšana, kas nozīmē, pašizmaksa jaunajiem mājokļiem tikai pieaugs, jo normatīvo aktu līmenī pieaugušas ilgtspējas un energoefektivitātes prasības.

"Te jautājums, ko darīs valsts un pašvaldības, lai šīs izmaksas mazinātu. Pērkot mājokli, no 2% uz 1,5% ir samazināta valsts nodeva, un tas ir vērtējams pozitīvi - tie ģimenei ir vairāki simti eiro, ko var novirzīt mājokļa iekārtošanai. Tomēr jādomā arī par citiem atbalsta mehānismiem, kas palīdzētu uzlabot savu dzīves telpu tiem, kam tas visvairāk nepieciešams," uzskata Kļaviņš.

Tomēr Kļaviņš piebilst, ka kopumā Latvijas ekonomikai klājas labi un sabiedrība pirktspēju nav zaudējusi. Paredzams, ka nekustamo īpašumu cenas celsies tikai tādā apmērā, kādā pieaugs būvniecības izmaksas. Banku analītiķi lēš, ka straujš "Euribor" likmes pieaugums tuvākajos gados nav gaidāms, tātad arī kreditēšanas procentu likmes saglabāsies aptuveni šī brīža līmenī.

Tāpat ir gaidāmas izmaiņas īres tirgū, pateicoties jaunajam Īres likumam, pauž Kļaviņš. Viņaprāt, turpmāko piecu gadu laikā izveidosies patērētāju segments, kas izvēlēsies īres tirgu nevis kā pagaidu, bet gan kā pastāvīgu risinājumu, ja būs atbilstošs piedāvājums.

"Kaut arī pašlaik īrējot nākas maksāt vairāk nekā pērkot, īres mājoklis dod lielu brīvību jebkurā brīdī mainīt dzīvesvietu un tās platību tā, kā to prasa aktuālā situācija ģimenē. Investori, kas ieguldīs īres namu būvniecībā, var izrādīties lielākie ieguvēji - kurš pirmais ienāks šajā segmentā, tam būs salīdzinoši lielāki riski, bet arī daudz lielākas iespējas darboties netraucēti, jo konkurence būs maza," uzskata Kļaviņš.

Viņš piebilst, ka, salīdzinot ar kaimiņu galvaspilsētām Tallinu un Viļņu, Rīgā ir krietni mazāks piedāvājums jauno mājokļu tirgū, bet padomju laika mājokļi ir ievērojami sliktākā stāvoklī. Diemžēl attīstītāju plānus bremzē joprojām nepieņemtais Rīgas pilsētas attīstības plāns, kas rada lielu nenoteiktību un liedz attīstītājiem ar pilnu jaudu īstenot savas ieceres.

"Bonava Latvija" īsteno gan ekonomiskā, gan biznesa segmenta mājokļu attīstīšanu, būvniecību un pārdošanu Rīgā. Kopumā būvniecības stadijā 2021.gadā ir 1000 dzīvokļi sešos projektos, no kuriem līdz gada nogalei plānots pabeigt 470 dzīvokļu būvniecību.

"Bonava Latvija" ir lielākais nekustamo īpašumu attīstītājs Latvijā, kura mātesuzņēmums "Bonava" ir vadošais nekustamo īpašumu attīstītājs Ziemeļeiropā. Pašlaik uzņēmumā strādā 2300 darbinieki, un tas ir pārstāvēts Vācijā, Zviedrijā, Somijā, Dānijā, Norvēģijā, Sanktpēterburgā, Igaunijā, Lietuvā un Latvijā, 2020.gadā sasniedzot apgrozījumu 17 miljardu Zviedrijas kronu (1,55 miljardu eiro) apmērā. "Bonava" akcijas tiek kotētas "Nasdaq" biržā Stokholmā.