Galvenie izaicinājumi biroju telpu segmentā Rīgā

Kā uzsver "Rietumu Bankas" kredītu pārvaldes vadītājs Artūrs Jukšs, nomas likmes Rīgā, Viļņā un Tallinā ir aptuveni vienādas, Rīgā pat nedaudz zemākas. Tajā pašā laikā Latvijas galvaspilsētas tirgū biroju telpu pieejamība ir ievērojami augstāka, līdz pat 100%, atkarībā no tā, kā tiek apkopoti dati. Un tas ir neskatoties uz faktu, ka kopējais biroju telpu apjoms Rīgā ir par aptuveni 20-25% mazāks nekā Tallinā un Viļņā, jo šī segmenta aktīvākās attīstīšanas posms kaimiņvalstīs ir bijis jau pirms trīs, četriem gadiem, bet Rīgā mēs to vērosim nākamgad.

"Viens no iemesliem augstajam brīvo telpu īpatsvaram Rīgā, salīdzinot ar Tallinu un Viļņu, ir grūtības, ar kurām saskaras potenciālie nomnieki-uzņēmēji “onboarding” (pārstāvniecības/biznesa atvēršanas, pārvietošanas) procesā Latvijā – imigrācijas politika, birokrātiski šķēršļi un atbalsta trūkums no valsts iestāžu puses, pārmērīgs finansiālo līdzekļu izcelsmes regulējums.

Šos ierobežojošos faktorus min gan mūsu klienti, kuriem mēs palīdzam uzsākt uzņēmējdarbību Latvijā, gan attīstītāji, kas būvē biroju ēkas," skaidro Jukšs.

Ir vērts minēt, ka lielākus objektus, kas top Rīgā, attīsta tieši fondi no Lietuvas un Igaunijas, un pagaidām neredzam, ka tirgū aktīvi ienāktu jauni spēlētāji - starptautiskie nomnieki. Vairāk novērojama iekšējā nomnieku migrācija starp objektiem.

Citiem vārdiem sakot, tie paši pieredzējušie attīstītāji, kas ir veiksmīgi spējuši uzcelt un aizpildīt biroju telpas Viļņā un Tallinā, sakaras ar grūtībām to pašu paveikt Rīgā atšķirīgas vides un ekonomiskās situācijas dēļ.

"Latvijā ir zemāka uzņēmējdarbības aktivitāte un darba ražīgums nekā kaimiņvalstīs, kas nenoliedzami veido arī mazāku pieprasījumu pēc augstas klases biroja telpām. Tāpat pēc pandēmijas daudzi uzņēmumi ir ieviesuši dažādus attālinātā darba modeļus, kas liek pārskatīt nepieciešamību pēc plašām biroju telpām ar pastāvīgām darba vietām pilnīgi visiem darbiniekiem.

Tā vietā tiek veidoti mazāki, elastīgi biroji, kur darbinieki tiekas un sadarbojas, bet nestrādā pastāvīgi.

Šī tendence nav tik izteikta Igaunijā un Lietuvā, jo Latvijā uzņēmumi ir spiesti konkurēt ar valsts sektora darba piedāvājumu, kur attālinātais darbs ir izplatīts. Tas nav tik plaši novērojams kaimiņvalstīs. Vienlaikus šie apstākļi noteikti padara labvēlīgāku situāciju potenciālajiem nomniekiem, kas šobrīd izvērtē iespējas mainīt ofisu uz modernāku vai ar labāku atrašanās vietu," tā Jukšs.

Kā tiek finansēti jaunie Rīgas biroji? Galvenokārt tiek izmantoti trīs finansēšanas avoti - aizdevumi Latvijas bankās, līdzekļu piesaiste, obligāciju emitēšana un pašu kapitāls. Attīstītāji priekšroku parasti dod bankas finansējumam, jo tā ir lētākā alternatīva, bet parasti bankas piešķir finansējumu tikai pēc tam, kad ir noslēgti līgumi ar topošajiem nomniekiem vismaz par 50% no kopējā telpu apjoma, kas bieži sākotnējā attīstības posmā ir grūti izpildāms nosacījums.

Tādēļ attīstītāji piesaista finansējumu ar obligāciju palīdzību, lai vēlāk tās pārfinansētu bankā uz izdevīgākiem nosacījumiem. Šī prakse labi sevi pierādīja kaimiņvalstīs un tika adaptēta arī Latvijā. Salīdzinoši bieži ir novērojama arī bankas aizdevuma un obligāciju izmantošanas kombinācija, jo investora vai attīstītāja galvenais mērķis ir maksimāli samazināt savus ieguldījumus, vienlaikus palielinot kapitāla atdevi.

Kas ir mainījies tirgū 2023. gadā, salīdzinot ar 2022. gadu? Galvenās izmaiņas ir radījusi būtiski augstāka EURIBOR likme un telpu uzturēšanas un apkalpošanas izmaksu pieaugums. Šobrīd sešu mēnešu EURIBOR likme ir jau tuvu 4%, bet 2022. gada janvārī šis rādītājs bija -0,5% līmenī. Protams, tās ir ievērojamas izmaiņas, kas atspoguļosies ienesīguma ekspektācijās.

"Jau šodien investoram, kurš bankā piesaistījis 65% finansējumu no projekta kopējām investīcijām, lai saglabātu pašu kapitāla atdevi 2022. gada līmenī, ir jāpaaugstina nomas maksa par vismaz 15-20%. Turklāt šāds pieaugums segtu tikai papildus kredītprocentu slogu, neņemot vērā citu izdevumu pieaugumu. Patiesais apjoms, par kuru būtu jāpaaugstina nomas maksa, ir vismaz 25%. Kā uz to reaģēs nomnieki, kurus šogad sagaida augsta inflācija un vājā ekonomikas izaugsme, ir retorisks jautājums.

Ja vēl ņemam vērā tuvāko gadu laikā paredzamo telpu fondu palielinājumu Rīgā par 25%, kļūst skaidri redzama ārkārtīgi augstā iespējamība, ka investoriem nākamajos pāris gados būs jāsamierinās ar zemu ienesīgumu," tā Jukšs.

Bet kur iegūt finansējumu 2023. gadā? Investoru izaicinājums, kas ir daudz nopietnāks par ienesīguma samazināšanos ir refinansēšanas jautājums tiem, kam nepieciešams, piemēram, pārfinansēt obligācijas vai bankas aizdevumu. Skaidrs, ka bankas neignorēs objekta finansiālo rādītāju pasliktināšanās faktu, un labākajā gadījumā piedāvās mazāku kredīta summu.

Šādā situācijā investoram būs vai nu papildus jāiegulda savs kapitāls, vai arī jāmeklē alternatīvi finansēšanas avoti, piemēram, ar obligācijām, kas visticamāk būs vēl dārgākas nekā pērn, tādējādi vēl vairāk samazinot investīciju atdevi. Kas notiek situācijās, ja investoriem nav ne savas naudas, ne iespējas iegūt aizdevumu? Nereti tad tiek satricināts tirgus miers un pastāvošais līdzsvars. Iespējams, redzēsim darījumus ar pievilcīgiem nosacījumiem, jo atlaižu piemērošanas varbūtība tuvākajos gados būs krietni augstākā nekā iepriekš. Pieejamā finansējuma jautājums var kļūt aktuāls gan tiem investoriem, kuriem objekts jau pieder un ir vajadzīga refinansēšana, gan tiem, kuriem būs jāmeklē papildu finansējums objekta iegādei.

Līdz ar to var secināt, ka ja mājokļu tirgū nav redzamas pārkaršanas pazīmes, pārmērīgs piedāvājums un spiediens uz cenām, tad biroju segmentā situācija varētu būt ļoti saspringta un tuvākajos gados noteikti ļoti labvēlīga potenciālajiem nomniekiem.

Ievērojamu finansējumu daļu jauno biroju segmentā ir nodrošinājušas nevis bankas, bet fondi vai obligāciju turētāji, proti, pastāv risks attiecībā uz būtisku šādu līdzekļu vērtības samazināšanos un investoru ieguldīto investīciju vērtības samazināšanos. 

Arī bankas ir mācījušās no iepriekšējās krīzes. Jaunie biroji būs spiesti samazināt nomas maksas, lai palielinātu noslogojumu, bet biroju centri ar sliktu atrašanās vietu var zaudēt ievērojamu daļu nomnieku. Tāpat pastāv risks, ka daži objekti var netikt pabeigti, pieaugot tāmei un nespējot piesaistīt finansējumu fondu tirgū.