"Latio": teju puse īpašumu pārdevēju prasa tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (2)

Eksperti norāda, ka nekustamā īpašuma tirgus jūlijā atgriezies pie izteiktas sezonalitātes un, lai pārdotu īpašumu par tirgus cenu, joprojām nepieciešamas 86 dienas.

Jūlijā secināts, ka cenu šūpoles būtiski nav spējusi sakustināt arī inflācija un kārtējais EURIBOR likmes pieaugums.

Vienlaikus darījumu vadītāji novērojuši, ka pircēji sāk pieņemt jauno ekonomisko realitāti un ir gatavi domāt par hipotekāro kredītu. "Tomēr tikt pie kārotā īpašuma pat ar aizdevumu kļūst arvien grūtāk, jo lielai daļai potenciālo pircēju ienākumu līmenis neiekļaujas noteiktajā formulā, kas bankai palīdz aprēķināt klienta maksātspēju kredīta saņemšanai. Tas savukārt veicina citu tendenci – apgriezienus uzņem īres tirgus," secinājuši "Latio" eksperti.

Pārdošanā esošo objektu īpatsvars mājokļu segmentā joprojām izteikti nosveras par labu dzīvokļiem. Vidēji mēnesī tiek veikti vidēji nedaudz virs 700 darījumiem. Salīdzinot ar pēdējiem gadiem, darījumu skaits ar dzīvokļiem mēnesī samazinājies par aptuveni piektdaļu. Šobrīd 53% no visiem dzīvokļu darījumiem Rīgā tiek notiek ar īpašumiem sērijveida ēkās, bet tikai ceturtā daļa – jaunajos projektos.

Tomēr eksperti atzīmē, ka jūlijā nedaudz sarucis gan pārdošanai, gan īrei pieejamo dzīvokļu skaits. Kopumā iegādei Rīgā bija pieejami 4100 dzīvokļi, bet īrei – 2050 dzīvokļi. Abos segmentos piedāvājuma kritums kopš jūnija ir 11%, kas daļēji saistāms ar tirgus sezonalitāti, proti, nekustamo īpašumu tirgus vasarā ierasti ir mazāk aktīvs, iedzīvotājiem vairāk pievēršot uzmanību atpūtas un izklaides iespējām un darījumu kārtošanas jautājumus atliekot uz rudeni.

"Latio" gan norāda: lai gan pagājušajā mēnesī piedāvājumā vērojams kritums, to nevar uzskatīt par būtisku rādītāju, jo kopumā pārdošanā pieejamo objektu skaits arvien palielinās.

Kopš gada sākuma piedāvājumā esošo dzīvokļu skaits Rīgā pieaudzis par vairāk nekā 33%, turklāt to objektu īpatsvars, kas sludinājumos nonākuši pirmo reizi, palielinājies par 31%.

Tieši jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs jūlijā iegādei bija pieejami 1090 dzīvokļi. Vidējā cena sludinājumos ir 2750 EUR/ m² (2% pieaugums), bet faktiskajos darījumos – 2400 EUR/ m², mēneša laikā vidējai cenai samazinoties par gandrīz 6%. Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū vidējās darījumu cenas apkaimēs šobrīd ir ap 1870 EUR/ m², kopš jūnija samazinoties par 4%, bet Rīgas centrā – 2620 EUR/ m², pieaugot par 3%.

Aktīvāks kļuvis sērijveida dzīvokļu tirgus, kā rezultātā dzīvokļu piedāvājums Rīgas apkaimju sērijveida ēkās mēneša laikā samazinājies par vairāk nekā 12% - jūlijā iegādei pieejami bija 2010 dzīvokļi. "Latio" skaidro, ka daļa mājokļu īpašnieku izšķīrušies par labu cenas samazinājumam, kas rezultējas ar biežākiem noslēgtiem darījumiem gan par saviem līdzekļiem, gan bankas aizdevumu.

Novērots, ka jūlijā sērijveida dzīvokļiem darījumu summas visbiežāk svārstījušās amplitūdā no 20 000 līdz 70 000 eiro.

Vidējās cenas darījumos ar dzīvokļiem sērijveida ēkās apkaimēs līmeni saglabā un šobrīd ir 1050 eiro/m², bet dzīvokļiem centrā – 1610 eiro/ m².

Vēl ievērojamāk sarucis īrei pieejamo dzīvokļu skaits. Pēdējo divu mēnešu laikā piedāvājumā esošo īres dzīvokļu skaits noslīdējis par vairāk nekā 22% - no 980 dzīvokļiem maijā līdz 760 dzīvokļiem jūlijā.

Privātmāju segmentā labi piedāvājumi tiek izķerti uzreiz

Taču apbūves zemes un privātmāju segmentā piedāvājums jūlijā bijis nemainīgs, turklāt esošie objekti nereti jauno īpašnieku gaida ļoti ilgi.

"Vienlaikus pircēju interese par savrupmājām ir liela - tiklīdz sludinājumā parādās objekts ar tirgum atbilstošu cenu, darījums notiek teju uzreiz," atzīmē "Latio" eksperti.

Lai gan tirgus piedāvā plašu un daudzveidīgu izvēli, sākot no mājām ar pieejamāku cenu, kurām nepieciešamas ievērojamas investīcijas, līdz pat ekskluzīvas klases īpašumiem, iztrūkst tieši vidējas klases savrupmāju salīdzinoši labā tehniskā stāvoklī, secināts tirgus apskatā. Piemēram, īpaši augsta interese vērojama par privātmājām ar platību līdz 100 m², tomēr šādu īpašumu pārdošanā ir maz.

Tāpat, kā ziņots iepriekš, īpašnieki pārdošanā izliek objektus ar līdz galam nesakārtotu dokumentāciju, uz ko stingrāk raugās arī bankas, izvērtējot kredīta piešķiršanas iespējas. "Ja vēl gada sākumā finanšu iestādēm "pietika" ar solījumu no klienta puses būves legalizācijas jautājumus sakārtot, pašlaik īpašuma kreditēšanas iespējas pat netiek apsvērtas, iekams būvniecības legalizācija nav sākta," uzsver "Latio" pārstāvji, piebilstot, ka, ņemot vērā, ka iegādei pieejamo privātmāju piedāvājums ir neliels, pieaudzis pieprasījums pēc apbūves zemesgabaliem.

Īres mājokļu trūkums veicina īres maksu pieaugumu

Šā gada pirmajā pusgadā īres sludinājumos vidējās mēneša maksas pakāpeniski augušas, bet piedāvājums – samazinājies. Kopš janvāra īres maksa mēnesī par dzīvokli jaunajā projektā palielinājusies vidēji par 8%, pirmskara ēkās par 11%, bet sērijveida ēkās par 6%.

"Redzam, ka cilvēki ir izvēles priekšā – vai nu lemt par labu mājokļa iegādei, izejot uz kompromisu platības un cenas ziņā, vai īrēt," stāsta Latio tirgus analītiķe Rūta Roze.

Viņa uzsver, lai gan kopš gada sākuma pieprasījums pēc īres dzīvokļiem un arī privātmājām Rīgā ir audzis, taču šeit viennozīmīgi piedāvājums nesakrīt ar pieprasījumu. Tā kā īres dzīvokļu trūkst, īpašnieki var vairāk variēt, gan nosakot vēlamo mēneša maksu, gan skrupulozāk izvērtējot un izvēloties īrniekus.

"No otras puses, īres situāciju veicina arī hipotekāro kredītu jautājums. Pat ja būtu pietiekoši daudz potenciālo pircēju, kas gatavi uzņemties kredītsaistības, pašreizējā klienta maksātspēja neatbilst bankas noteiktajiem atmaksas noteikumiem. Jāņem vērā, ka ar augstajām hipotēkas izmaksām ne visi var atļauties iegādāties īpašumu vai turpināt izmaksāt hipotēku, un bankas rūpīgi izvērtē katru šādu gadījumu. Ja klients neatbilst noteiktajiem kritērijiem un finanšu iestāde atsaka izsniegt hipotekāro kredītu, turklāt nav arī pietiekami daudz iekrātu līdzekļu, bieži vien īre ir vienīgais veids, kā risināt dzīvesvietas jautājumu," klāsta Roze.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot piecus visizteiksmīgāk situāciju raksturojošos rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.