Nākamgad būs divas kadastrālās vērtības: nekustamā īpašuma nodoklis nepieaugs (3)

Kadastrālā vērtība ir nekustamā īpašuma (zemes, ēkas, dzīvokļa) vērtība naudas izteiksmē, kas tiek noteikta automatizēti, atbilstoši starptautiski atzītiem un valsts apstiprinātiem vienotiem vērtēšanas kritērijiem visā Latvijas teritorijā, izmantojot Kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus un nekustamā īpašuma tirgus datus par noteiktu periodu, skaidrots Valsts zemes dienesta (VZD) mājaslapā.

Ēkām un dzīvokļiem kadastrālo vērtību ietekmē vairāki faktori, piemēram, ēkas tehniskais stāvoklis, apgrūtinājumi, atrašanās vieta, labiekārtojums, zemes platība u.c.

Savukārt apbūves zemes vienības kadastrālo vērtību ietekmējošie faktori ir atrašanās vieta; pašvaldības piešķirtais lietošanas mērķis; zemes vienības platība; apgrūtinājumi.

Bet kadastrālo vērtību lauku zemei ietekmē atrašanās vieta, zemes lietošanas veids, lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitāte, dzīvojamās mājas esamība uz zemes vienības, zemes vienības apgrūtinājumi.

Kāpēc nepieciešama kadastrālā vērtība? VZD skaidro, ka tā ir pamats nekustamā īpašuma nodokļa, dažādu nodevu (mantojumu vai dāvinājumu formēšanas situācijās) vai zemes nomas maksas aprēķināšanai, to izmanto gan pašvaldības, gan dažādas valsts iestādes. Kadastrālo vērtību izmanto arī, izpērkot apbūvētu zemes gabalu, aprēķinot kapitāla pieauguma nodokli, atsavinot publiskas personas zemi, aprēķinot atlīdzību par apgrūtinājumiem u.c.

Kāpēc šobrīd aktualizē kadastrālās vērtības

Tieslietu ministrija paziņojumā medijiem skaidro, kāpēc šobrīd nepieciešams aktualizēt kadastrālās vērtības. “Līdzšinējā kadastrālā vērtība bija noteikta, balstoties uz 2012. gada tirgus datiem. Vairāk nekā desmit gadu laikā nekustamā īpašuma tirgū bijis cenu kāpums, tāpēc esošā kadastrālā vērtība nevar objektīvi atspoguļot pašreizējo situāciju. Ja kadastrālā vērtība nav aktuāla un ticama, tās lietderība visās jomās ievērojami samazinās.”

VZD dati liecina, ka faktiskās nekustamo īpašumu darījumu cenas, salīdzinot ar spēkā esošo kadastrālo vērtību, vidēji var atšķirties vairākas reizes. Piemēram, lauksaimniecības zemēm lV kvalitātes grupai Latvijā vidējā darījuma cena ir no 1500 līdz 7800 eiro par hektāru. Savukārt spēkā esošā kadastrālā vērtība ir no 460 eiro līdz 2000 eiro.

Kopš pēdējās kadastrālo vērtību aktualizācijas pirms vairāk nekā desmit gadiem būtisks kāpums vērojams arī tirgus cenām dzīvokļiem, savrupmājām, komercplatībām.

Divas kadastrālās vērtības

Kadastrālās vērtības plānots aktualizēt vairākos posmos. Grozījumi Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā nosaka, ka Ministru kabinetam līdz 2027. gada 15. jūnijam jāapstiprina jauna kadastrālo vērtību bāze, kuru kadastrālās vērtības aprēķinam paredzēts sākt piemērot no 2029. gada.

Minētā procesa laikā spēkā būs divas kadastrālās vērtības.

Fiskālo kadastrālo vērtību izmantos nekustamā īpašuma nodokļa maksājumiem un nodevu aprēķiniem, tajā skaitā valsts nodevas aprēķinam īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā, izņemot maksas par zemes likumisko lietošanu aprēķinu, un tā atspoguļo nekustamā īpašuma tirgus situāciju 2012. – 2013. gadā.

Savukārt universālā kadastrālā vērtība nodrošinās taisnīgāku un patiesāku priekšstatu par īpašuma vērtību. Tā aprēķināta, nepārsniedzot 80 % no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā un izmantojot informāciju par nekustamā īpašuma tirgus darījumiem no 2012. gada 1. janvāra līdz 2022. gada 1. jūlijam.

Universālās kadastrālās vērtības izmantos zemes likumiskās lietošanas maksas noteikšanai (bijušajai piespiedu nomas maksai), zemes izpirkšanai zem daudzdzīvokļu namiem, kā arī citiem aprēķiniem, piemēram, grāmatvedībā un finanšu pārskatos, kas nav saistīti ar nodokļiem un nodevām.

Kā aprēķināt kapitāla pieauguma nodokli

Nekustamā īpašuma kompānijas “Latio” Juridiskās daļas vadītāja Mārīte Lipša divās kadastrālajās vērtībās saredz neskaidrības, nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā maksājot kapitāla pieauguma nodokli.

Kapitāla pieaugumu nosaka, no kapitāla aktīva atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un kapitāla aktīvā veikto ieguldījumu vērtību kapitāla aktīva turēšanas laikā.

Likuma par iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN) 11.9 pants paredz gadījumus, kad par nekustamā īpašuma iegūšanas (iegādes) vērtību uzskata aktuālo nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību nekustamā īpašuma atsavināšanas gadā, tostarp atjaunojot īpašuma tiesības.

“Kapitāla pieauguma nodokļa aprēķinam būs jāizmanto fiskālā kadastrālā vērtība,” saka M. Lipša. “Tomēr uzskatu, ka likumā par IIN iekļautais nosacījums piemērot aktuālo nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību nekustamā īpašuma atsavināšanas gadā vedinās cilvēkus domāt, ka šajā gadījumā ir piemērojama universālā kadastrālā vērtība, jo tā ir atbilstošāka aktuālajai kadastrālajai vērtībai.”

Tāpēc cilvēkiem, kas nākošgad plāno pārdot īpašumu, kur par nekustamā īpašuma iegūšanas (iegādes) vērtību uzskatāma aktuālā nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība, viņa iesaka būt vērīgiem un rēķināties ar iespējamām domstarpībām ar Valsts ieņēmumu dienestu (VID), ja par aktuālo kadastrālo vērtību izmantos universālo kadastrālo vērtību.

Vērtējums milzīgā amplitūdā

Savstarpēju līdzīgu nekustamo īpašumu objektu vai objektu grupu atbilstības vērtējums ir noteikts milzīgā amplitūdā, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) organizētajā diskusijā “Vai kadastrālās vērtības ir objektīvas, samērīgas un taisnīgas?” secināja tās dalībnieki.

Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes loceklis un sertificēts vērtētājs Artūrs Žuromskis minēja, ka korelācija ir no 5 % līdz 95 % no tirgus vērtības.

“Gan spēkā esošās kadastrālās vērtības, ir brāķis, gan no jauna publicētām universālām kadastrālajām vērtībām ir ļoti būtiski trūkumi. Joprojām ir milzīga atšķirība savstarpēji līdzīgiem objektiem. Nav nodrošināta kadastrālo vērtību salīdzināmība un taisnīgums,” skarbs bija Žuromskis.

Arī LANĪDA valdes priekšsēdētājs Aigars Šmit piekrita, ka šī brīža universālā kadastrālā vērtība ir brāķis un neatbilst likumā nostiprinātam mērķim un principiem. Viņš minēja vairākus piemērus, kad blakus esošās ēkās ir noteikti ļoti atšķirīga universālā kadastrālā vērtība.

Piemēram, Rīgā, Blaumaņa iela 5A, viena kvadrātmetra vērtība noteikta 1371 kv.m. Savukārt Blaumaņa iela 5 tā ir 664 eiro kv.m, lai gan ēka vizuāli neatšķiras no Blaumaņa ielas 5A, piemetināja Šmits.

Vai arī ēkā Ģertrūdes iela 16 kvadrātmetra cena ir 1156 eiro kv.m. Tā ir mūra māja. Savukārt blakus ēkā, kas ir no koka, viena kvadrātmetra cena ir augstāka.

Diskusijas dalībnieki vērsa uzmanību un aicināja valdību nodrošināt kvalitatīvu kadastrālās vērtēšanas reformu, izstrādājot un pieņemot Ministru kabinetā noteikumus par kadastrālo vērtību bāzi universālās kadastrālās vērtības aprēķinam un grozījumus kadastrālās vērtēšanas noteikumos.

Žuromskis pat ierosināja pilnībā nojaukt esošo kadastrālās vērtēšanas sistēmu un to uzbūvēt no jauna: “Ja neizdodas noteikt saprātīgu kadastrālo vērtību būvēm un ēkām, varbūt ir vērts pāriet tikai uz zemes vērtēšanu?”

Piemēri:

VZD Kadastra informācijas sistēmā katram kadastra objektam aprēķina un reģistrē divas spēkā esošas kadastrālās vērtības – fiskālo un universālo. Informācija par to var uzzināt datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā Kadastrs.lv.

1.Dzīvoklis (57.5 kv.m) Dzirnavu ielā Rīgā, Klusajā centrā (trīsstāvu ēka, ekspluatācija uzsākta 1904.gadā):

Fiskālā vērtība - 29 642 eiro;

Universālā vērtība - 49 110 eiro.

2. Dzīvoklis (50.2 kv.m) Lubānas ielā 56A, Rīgā (9-stāvu dzīvojamā ēka, ekspluatācija uzsākta 1973.g.):

Fiskālā vērtība – 15 608 eiro;

Universālā vērtība – 36 075 eiro.

3.Dzīvoklis (59.2 m2) Latgales ielā 250 k-6, Rīgā (5-stāvu dzīvojamā ēka, ekspluatācija uzsākta 1966.g.).:

Fiskālā vērtība – 18 011 eiro;

Universālā vērtība – 35 190 eiro,

4.Dzīvoklis (49.1 kv.m) Kurzemes prospektā 40, Rīgā (5-stāvu dzīvojamā ēka, ekspluatācija uzsākta 1971.g.):

Fiskālā vērtība –17 297 eiro;

Universālā vērtība – 31 707 eiro.

5.Dzīvoklis (72.9 kv.m) Ķengaraga ielā 8c, Rīga (5-stāvu dzīvojamā ēka, ekspluatācija uzsākta 2020.g.):

Fiskālā vērtība – 26 904 eiro;

Universālā vērtība – 111 528 eiro.

6.Dzīvoklis (86.1 kv.m) Dignājas ielā 1A, Rīga (4-stāvu dzīvojamā ēka, ekspluatācija uzsākta 2019.g.):

Fiskālā vērtība – 33 736 eiro;

Universālā vērtība- 114 194 eiro.

7.Dzīvoklis (93.4 kv.m) Upeņu ielā 19, Rīga (8-stāvu dzīvojamā ēka, ekspluatācija uzsākta 2018.g.):

Fiskālā vērtība – 41 477 eiro;

Universālā vērtība- 128 122 eiro.

Avots: VZD