/nginx/o/2025/02/02/16631883t1hfe8f.jpg)
Valsts ir lielākais nekustamo īpašumu apsaimniekotājs Latvijā. To pārvaldība ir sadrumstalota, un nav datu, cik labi šie objekti tiek uzturēti. 20 gadus nekustamo īpašumu pārvaldības politika atstāta novārtā, un sasniegums ir tas, ka šogad iestādēm beidzot būs pienākums ēkas apkopot vienotā datu bāzē. Tad būs skaidrāks, kuri īpašumi vajadzīgi un kuri – jāpārdod.
Pēdējo 10 gadu laikā izsolīti 800 valsts īpašumi. Būves kļūst arvien nolaistākas, un daļu neviens negribēs ņemt pat par velti.
Valstij piederošo nekustamo īpašumu bilances vērtība ir 4,62 miljardi eiro. Tos apsaimnieko dažādas ministrijas un iestādes, bet par kopējo politiku atbildīga Finanšu ministrija. Taču nevienam nav informācijas, kas notiek ar visu īpašumu portfeli – cik vajadzīgs valsts pārvaldei, cik īpašumu nes zaudējumus un cik – peļņu, un cik objektu lēnām kļūst par graustiem.
Pirms diviem gadiem Valsts kontrole revidēja valstij piederošo īpašumu pārvaldību. Tā secinājumos bija ļoti kritiska: vienotas politikas nav. Tāpat nav pārskata, kas valstij ir, kādā stāvoklī, kā tiek izmantots un vai vajadzīgas investīcijas, vai to stāvoklis pasliktinās un īpašumi zaudē vērtību. Un kas no tā visa nepieciešams valsts funkciju veikšanai.
Inga Vilka, Valsts kontroles padomes locekle:
“Nav nākotnes redzējuma, darbojas sadrumstaloti, haotiski, un līdz ar to, ja mēs skatāmies no tā valsts līdzekļu viedokļa, skaidrs, ka tā rīcība tad ir neekonomiska. Kaut kur ieguldām remontā un pēc tam to vairs nevajag, vai otrādi – tur, kur vajag, neremontējam, nolaižam.
(NP: Kopš jūsu revīzijas, tiem jūsu ieteikumiem, redzat, ka ir kaut kas mainījies, ir izpratne, ir kaut kāda virzība?) Diemžēl ne. Ir kaut kādi mazi tehniski varbūt ieteikumi ieviesti, bet, ja mēs skatāmies kopumā, un tā, man liekas, ir tāda dramatiska situācija, jo sanāk tad, kad mēs revīzijās skatījāmies, mēs skatījāmies arī to politiku, kā tika plānota, īstenota. Un tanī brīdī spēkā bija 2006. gadā pieņemta koncepcija par valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas tādu vienotu pieeju.”
Koncepciju bija paredzēts ieviest līdz 2015. gadam. Termiņu atlika līdz 2020. gadam, bet tikai tagad – piecus gadus vēlāk tapis ziņojums par situāciju 20. gadā. Valdība to aizvien nav izskatījusi.
Kontrolieri konstatēja, ka ir problēma ar pārāk šauru VNI darbības lauku – ja kādai valsts iestādei vajag telpas, tā vēršas VNĪ. Ja tas savos datos atbilstošas telpas neatrod, tad iestāde tās nomā no privātiem īpašniekiem. Bet, iespējams, atbilstošas telpas ir, piemēram, Zemkopības vai kādai citai ministrijai, bet to VNI nezina.
No visiem aizrādījumiem šobrīd tiek ieviests viens – uzlabota nekustamo īpašumu datu bāze, kurā līdz šī gada augustam visām iestādēm jāsavada dati par saviem īpašumiem.
Inga Vilka, Valsts kontroles padomes locekle
“Pie situācijas, kad pat bija datu bāze, tad, kad vajag kaut kādu apkopojošu informāciju, tajā brīdī – mēs ar revīzijā to norādījām – Finanšu ministrija tā kā aptaujas veidā, sanāk savā ziņā manuāli, no institūcijām atkal pieprasa, šo informāciju. Tāda situācija 21. gadsimta trešā gadu desmita vidū…”
Aigars Šmits, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas valdes priekšsēdētājs
“Šobrīd Valsts nekustamie īpašumi beidzot ir izveidojuši datu bāzi. Iedomājieties, beidzot ir datu bāze, kur varēs vienkop redzēt, kas tad īsti valstij pieder, ja. Vau, beidzot.”
Inga Vilka, Valsts kontroles padomes locekle:
“Kas notiek Rīgas centrā – Elizabetes ielas 2, blakus Kronvalda bulvārī tukša ēka, Smilšu ielā, viens posms ir blakus Finanšu ministrijai, kur bija Valsts ieņēmumu dienests, tukšs. Slavenais Tetera nams jeb Stūra māja tukša. Katru gadu tās reāli ir izmaksas, ja. Tad vienā brīdī, nu, mēs arī revīzijā atzīmējām arī varbūt tādi valstij neizdevīgi darījumi, kas ir bijuši ar Talejas ielu.”
Lēmumi tiek atlikti, bet valsts īpašumu stāvoklis kļūst tikai sliktāks. Kad nolaistākie un sarežģītāk atjaunojamie valsts un pašvaldību nami nonāks pārdošanā, tiem īpašnieku var neizdoties atrast arī ar 50% un 60% atlaidēm.
VNĪ apsaimniekošanā nodoti ap 15% no visiem īpašumiem jeb nedaudz virs 1000 objektiem. Tie pamatā pieder pašam uzņēmumam vai Finanšu ministrijai. Taču caur VNĪ notiek visu valsts iestāžu īpašumu pārdošana.
“Nekā personīga” ir izanalizējis informāciju par “Valsts nekustamo īpašumu” izsolēm pēdējos desmit gados.
Uzņēmums Valsts nekustamie īpašumi pēdējo desmit gadu laikā izsolēs pārdevis vairāk nekā 800 objektus par 51 miljonu eiro. Lielai daļai no šiem īpašumiem piemērota atlaide līdz pat 60%.
Atlaižu piešķiršana ir bieži izmantota taktika, arī lielos darījumos. Vecrīgas namam Kaļķu ielā 24 atlaide bija 50%. Tā bija jau septītā izsole. Par puscenu 2017. gadā tika pārdota arī bijusī Latvijas Nacionālās bibliotēkas ēka Barona ielā.
Andris Vārna, VAS “Valsts nekustamie īpašumi” valdes loceklis:
“Sākotnēji tā ir šī nekustamā īpašuma, neatkarīga nekustamā īpašuma vērtētāju noteiktā cena vai vērtība. Tā arī bieži vien tiek noteikta kā sākumcena, ja intereses nav, tad attiecīgi mēs par 10% samazinām vērtību līdz pat tam brīdim, kad īpašums nonāk arī pārdošanā ar lejupejošu soli.
Tad, kad pilnībā nav nekādas intereses par šo īpašumu, jo nav noslēpums, ka ir reģioni, ir vietas uz Latvijas kartes, kas investoram vai potenciālam pircējam nav īpaši interesants.
Un, protams, tā vērtība mūsu gadījumā ir šo īpašumu pēc iespējas ātrāk atsavināt. Pirmkārt, lai īpašums iegūtu kaut kādu attīstību nākotnē, kad to iegādājas jauns īpašnieks. Un otrs ir tas, ka katrs gads, ko mēs šo īpašumu paturam pie sevis, rada valstij zaudējumus.”
VNĪ nenodarbojas ar biznesu. Tam dots uzdevums nodrošināt valsts pārvaldei nepieciešamās telpas. Investīcijas namu uzturēšanā notiek, kad tās ir neatliekamas. Piesaistīt privātus nomniekus un pelnīt naudu nav VNĪ uzdevums. Kad telpas kļūst pārāk nolaistas, tās remontē vai iestādes pārceļ uz citurieni. Kamēr darboties biroja telpu nomas tirgū VNĪ nedrīkst, īpašumu pārdošana uzņēmumam ir ienesīga – puse no izsolē iegūtās summas nonāk VNĪ, bet pārējais – valsts budžetā. Ieguldīt ēku uzlabošanā pirms izsoles, lai iegūtu labāku cenu, VNI nedrīkst.
Aigars Šmits, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas valdes priekšsēdētājs:
“Parādīsies kaudze īpašumu, kurus investoram varbūt arī nevajadzēs par vienu eiro, jo nepieciešamais ieguldījums, investīcija daudzkārt pārsniegs, nezinu, to investīcijas apjomu, kas būtu uzbūvēt jaunu citā vietā, ja. Un mums ir pietiekoši daudz brīvas zemes vēl pieejamas.
Renovācija, ir jāatceras, vienmēr ir dārgāka nekā jaunu uzbūvēt. Jaunu uzbūvēt šobrīd aptuveni ir 1700, 1800 eiro par mājokļa kvadrātmetru. Savukārt renovēt māju, teiksim, centrā aptuveni varētu būt, nu, 2000 līdz 3000 eiro kvadrātmetrā. Bet iedomājieties, jūs esat vēl iegādājies, jūs samaksājat šos 700 eiro par kvadrātmetru, un jums vēl ir līdz 2000 eiro jāiegulda renovācijā.”
Andris Vārna, VAS “Valsts nekustamie īpašumi” valdes loceklis
“Mūsu gadījumā katram īpašumam, ņemot vērā portfeļa stratēģiju, ir izstrādāts plāns. Mēs zinām, ko mēs ar šo īpašumu iesāksim nākotnē. Katram īpašumam ir pamatportfelī izstrādāts arī investīciju plāns. Mēs zinām nākamos 10 gadus, cik mums vajadzīgi būs līdzekļi šo īpašumu uzturēšanai, lai nenonāktu grausta statusā.
(NP: Tajā brīdī, kad jūs saņemat no Rīgas domes vēstuli, ka sakārtojiet vai arī būs šis statuss, tad jūs ķeraties pie kārtošanas vai vienkārši ir vieglāk pārdot?) Tas tiek izvērtēts. Kā es teicu, katram no īpašumiem ir ilgtermiņa plāns un investīciju plāns. Mēs neieguldīsim līdzekļus īpašumā, kuri nākotnē valstij nebūs vajadzīgi.”
Pēdējo 10 gadu lielākais darījums notika pērnā gada nogalē. “Saules aptiekas” īpašnieka Artūra Belēviča firma iegādājās namu Brīvības un Ģertrūdes ielas stūrī. Izsolē cena sasniedza 4,19 miljonus eiro.
Eksporta ielas 6 ēku pagājušajā gadā izsolīja par 3,11 miljoniem. Pircēja – firma “Tomsona 33”, kas pieder militāro preču tirdzniecības uzņēmējai Sandrai Libekai.
Trešais lielākais darījums bija nama Merķeļa ielā 11 pārdošana. To par 2,56 miljoniem nopirka uzņēmums “Joker līzings”.
Konrads Gailevičs, SIA “Joker līzings” pārstāvis
“Galvenokārt mēs izvēlējāmies šo ēku, jo tā tieši ir “Valsts nekustamie īpašumi”, tātad nav no spekulantiem vai kādiem uzpircējiem īpašums. Tieši mūsu interešu lokā, jo tas ir tuvais centrs, Vecrīga un arī, stāvoklis likās atbilstošs un cena adekvāta.
2023. gada vasarā mēs ieguvām šo ēku izsoles kārtībā un jau pārņemšanas procesā radās aizdomas par kompetenci un tā tālāk, jo mūs baigi spieda parakstīt to pieņemšanas nodošanas aktu ātrāk, nekā ēka ir reģistrēta zemesgrāmatā.
Tikko kā ēka kļuva par mūsu īpašumu, atnāca paziņojums no Rīgas domes par grausta statusa piešķiršanu ēkai. Kā beigās izrādījās, Valsts nekustamie īpašumi bija informēti par tādu saraksti un par to, ka tas tiks darīts, taču izsoles noteikumos nekāda tāda informācija neparādījās.
Ko tas nozīmē? Mums tiek piešķirts uzreiz 3% nodoklis, sadārdzinājums divkārtējs par nekustamā īpašuma nodokli. Tātad zaudējumi 2023. gadā papildus esošajiem nodokļiem, zaudējumi vēl 20 000.”
Andris Vārna, VAS “Valsts nekustamie īpašumi” valdes loceklis:
“Šis ir viens no īpašumiem, kur mēs neredzējām, nebija nepieciešams valsts funkcijai. Un to, ko mēs noteikti aicinātu, iegādājoties īpašumus, piemēram, iegādājoties mašīnu, mēs noteikti paskatāmies, kam tā mašīna ir piederējusi, kādā mašīna tehniskajā stāvoklī. Un līdzīgi arī ar īpašumu. Mēs aicinām arī gan apskatīt īpašumus, gan iepazīties ar īpašumiem. Tā informācija nav liegta, nekas netiek slēpts.
(NP: Ir starpība, vai tu nopērc īpašumu, saprotot, ka tev ir daži mēneši, lai sakārtotu tos balkonus vai drūpošo kaut ko, vai arī jau ir Rīgas domes vēstules, ka tūlīt tiks piešķirtas grausta statuss, un to cilvēks nezina.)
Vēlreiz, iegādājoties īpašumu, investors veic gan tehnisko izpēti, gan juridisko izpēti, gan finansiālo izpēti. Skaidrs, ja mēs pērkam īpašumu, kas ir, iespējams, miljona vērtībā, tad šis ir tas, ko potenciālais pircējs izdara. Tas, kādā stāvoklī īpašums atrodas, nekādā brīdī netiek slēpts.”
VNĪ portfelī ir septiņi nekustamie īpašumi, kam Rīgas dome piemērojusi grausta statusu un tātad – paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokļa likmi. Tāda, piemēram, ir prokuratūras ēka Kalpaka bulvārī un Rīgas vēstures un kuģniecības muzeja nams Palasta ielā.
/nginx/o/2019/06/20/12283791t1hbab5.png)